Raty kredytów rosną w astronomicznym tempie
To jednak nie koniec kłopotów jakie czekają kredytobiorców. Osoba, która zaciągnęła w tym czasie kredyt we frankach szwajcarskich, obecnie musi spłacić bankowi znacznie więcej niż wartość udzielonego kredytu. Przykładowo jeżeli ktoś wziął kredyt w wysokości 400.000 zł przy kursie sięgającym 2 zł za 1 CHF, dziś ma do spłaty ok. 700 tys. zł. Co gorsze, często wartość nieruchomości jaka została wówczas sfinansowana tym kredytem z uwagi na zastój na rynku nieruchomości spowodowany kryzysem, także znacznie spadła. Szacunkowo można przyjąć, że średni spadek cen nieruchomości sięga ok. 25%. Powyższa sytuacja powoduje, że zabezpieczenie udzielonych kredytów hipotecznych przez uległa znacznemu zmniejszeniu. Jak wskazują szacunkowe dane banków, wartość udzielonych kredytów w walutach obcych przekracza wartość ustanowionych zabezpieczeń.
Banki będą żądać dodatkowych zabezpieczeń kredytów
Sytuacja w sektorze bankowym jest dość trudna. Co prawda bankowcy zapowiadają, że nie będą żądać od kredytobiorców ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu w związku ze wzrostem wartości walut, nie mniej jednak sytuacja taka może będzie miała miejsce, jeżeli sytuacja na rynku walutowym szybko się nie zmieni. Niestety raczej nie ma co na to liczyć, bo oprócz Grecji kolejne kraje ze strefy Euro mają kłopoty finansowe. Tym samym frank szwajcarski jako waluta stabilna będzie zyskiwał na wartości w stosunku do Euro, dolara a także do złotego. Stan taki powodować będzie dysproporcje pomiędzy wartością kredytów jakie banki mają w swoich portfelach a wartością ustanowionych zabezpieczeń. Taki stan wymusi na bakach podjęcie działań zmierzających do ograniczenia ryzyka kredytowego. Również działania Komisji Nadzoru Finansowego oraz istniejące uregulowania ostrożnościowe zmuszą banki do weryfikacji swoich zabezpieczeń. W pewnym sensie sytuacja przypomina „bańkę kredytową” z rynku amerykańskiego. Pogarszająca się sytuacja finansowa kredytobiorców, powodować będzie zwiększenie ilości i wartości kredytów nieregularnych, tzn. tych, gdzie kredytobiorcy opóźniają się z terminem płatności. To z kolei wymusi na bankach podjęcie działań zmierzających do poprawy zabezpieczenia ryzyka kredytowego, czyli wzrostu wartości posiadanych zabezpieczeń. Bank zaczną żądać od kredytobiorców aktualnych wycen nieruchomości, ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu, a tam gdzie nie będzie to możliwe banki będą zmuszone do wypowiadania umów kredytowych. Sytuacja taka spowoduje napędzenie spirali związanej z pogarszaniem się aktywów kredytowych banków, a tym samym z próbami wyjścia z tej sytuacji.
Za wszystko zapłacą kredytobiorcy
Ciężar pogarszającej się sytuacji kredytów walutowych będą musieli wziąć na siebie niestety kredytobiorcy. Banki realizując zalecenia KNF oraz własne regulacje ostrożnościowe będą poszukiwać środków finansowych na pokrycie rosnącego ryzyka rezerwami ustanowionymi na ten cel. Tym samym rosnąć będą koszty obsługi kredytów, być może w wielu przypadkach banki pozostawią kredytobiorcy wybór – albo dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu (np. ubezpieczenie różnicy w zabezpieczeniu), albo wypowiedzenie umowy o kredyt. Większość osób zmuszona będzie zgodzić się na dodatkowe koszty, co jeszcze bardziej podniesie miesięczne obciążenia finansowe kredytobiorców. Wzrost wszystkich kosztów spowoduje w wielu przypadkach powstanie zaległości w spłacie kredytu, a to z kolei rozpocznie proces windykacyjny. Na rynek trafi sporo nieruchomości sprzedawanych zarówno przez samych kredytobiorców, dla których będzie to być może jedyne wyjście z sytuacji, jak również przez banki i komorników. Zwiększenie podaży na rynku nieruchomości spowoduje obniżenie ich wartości, a to z kolei dalsze rozwarstwienie pomiędzy wartością kredytów a finansowanych nimi nieruchomości. W ten sposób koło się zamyka…
Jak rozwiązać problem utraty wartości zabezpieczeń?
Politycy powinni przygotować odpowiedni pakiet przepisów umożliwiających przeciwdziałanie takiej sytuacji. Przede wszystkim należy wprowadzić mechanizm umożliwiający kredytobiorcy spłatę kredytu w walucie w jakiej kredyt został zaciągnięty. Kredytobiorca w ten sposób mógłby zakupić walutę w kantorze po niższych cenach niż te, które obowiązują w banku przy przeliczeniu wpłaty złotówkowej na wartość raty w walucie, a następnie spłacić kredyt bezpośrednio w walucie kredytu. Od dłuższego czasu trwają polityczne przepychanki w tym temacie, brak jednak szybkiego wprowadzenia takich regulacji. Oczywiście banki nie są zainteresowane takimi zmianami, gdyż tzw. spread stanowi znaczną cześć ich przychodu. Banki straszą, że w razie likwidacji monopolu na pobieranie spreadu wzrośnie kosztów wartość kredytów. Należy jednak zaznaczyć, że ta wyższa wartość dotyczyć może jedynie nowych kredytów, a tu działać będą mechanizmy rynkowe ograniczające nagły wzrost kosztów kredytu. Zmiana ta może pomóc jednakże znacznej części kredytobiorców w obniżeniu rat kredytu, a tym samym pośrednio przyczynić się do poprawy sytuacji samych banków (o czym banki chyba zapominają). Drugie rozwiązanie jakie może pomóc kredytobiorcy to wprowadzenie uregulowań zakazujących wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank tylko z powodu obniżenia się wartości ustanowionych zabezpieczeń. Jeżeli bank posiada te same zabezpieczenia co w chwili udzielania kredytów, to nie może tylko z powodu zmiany sytuacji rynkowej żądać od kredytobiorcy ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń pod rygorem wypowiedzenia umowy kredytowej. Bank udzielając kredyt szacował sobie swoje ryzyko oceniając czy ustanowione zabezpieczenia są wystarczające. Zmiana ich wartości nie może być uzasadnieniem dla wypowiedzenia umowy, skoro kredytobiorca kredyt obsługuje – jeżeli nie zachodzą przesłanki wypowiedzenia umowy z innych przyczyn. Taka regulacja ograniczałaby dominującą w stosunku do kredytobiorcy pozycję banku. Oczywiście banki będą protestować przed takimi zmianami, ale należy pamiętać, że bank jako profesjonalista powinien przewidywać niekorzystne sytuacje jakie mogą zdarzyć się na rynku, zabezpieczając swoje ryzyko udzielając kredyt a nie w trakcie trwania umowy. Kredytobiorca jeżeli nie będzie miał innego zabezpieczenia nie może z tego powodu ponosić negatywnych konsekwencji.
Jarosław Olejarz
