Może to stanowić przyczynę poważnych waśni sąsiedzkich. Instytucją pozwalającą rozwiązać na drodze prawnej niejeden konflikt sąsiedzki są służebności gruntowe. Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności (np. nie może dostać się bezpośrednio na własną działkę). Służebności gruntowe należą do tzw. ograniczonych praw rzeczowych i są uregulowane w art. 285-294 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny. Jest to prawo, które łączy dwie nieruchomości: władnącą, na rzecz której ustanawiana jest służebność oraz obciążoną, której kosztem jest ona ustanowiona. Nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa (grunt), jak też nieruchomość budynkowa. Dla ustanowienia służebności gruntowej nie jest wymagane bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
Treścią służebności gruntowej są określone prawa właściciela nieruchomości władnącej oraz odpowiadające im obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej.
W zależności od charakteru uprawnień właściciela nieruchomości władnącej i obowiązków właściciela nieruchomości służebnej rozróżnia się 3 rodzaje służebności gruntowych. Pierwszy rodzaj tworzą służebności polegające na uprawnieniu właściciela nieruchomości władnącej do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.Przykładem takiej służebności jest służebność przejazdu i przechodu. Mamy z nią do czynienia w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do przejazdu lub przejścia przez nieruchomość obciążoną, w ściśle określony sposób (np. istniejącą ścieżką lub drogą), tak aby dostać się na swoją nieruchomość. Inną służebnością tego rodzaju jest coraz rzadziej spotykaną służebność czerpania ze studni.Cechą charakterystyczną kolejnego rodzaju służebności jest to, że właściciel nieruchomości obciążonej jest ograniczony w prawie dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. W efekcie takiej służebności można np. ograniczyć możliwość dokonywania nasadzeń wysokich drzew i krzewów, których rozrost skutkowałby znacznym zmniejszeniem dostępu światła słonecznego do działki sąsiedniej albo ograniczyć możliwość wybudowania lub rozbudowy budynku ponad określoną wysokość (nawet gdy zezwalają na to przepisy prawa). Trzeci rodzaj służebności gruntowej polega na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem nieruchomości władnącej przysługują mu jako właścicielowi, np. nie może wchodzić na nieruchomość sąsiednią, aby zebrać opadłe tam z jego drzew owoce.
Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Jest ona bowiem ustanawiana w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, jednakże powinno to nastąpić przy minimalnym uszczerbku i niedogodnościdla nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdego kolejnego właściciela nieruchomości obciążonej. Praktyczną konsekwencją tego jest to, że zbycie własności nieruchomości musi obejmować także zbycie służebności. Niemożliwe jest zatem samodzielne rozporządzenie służebnością gruntową. W przypadku gdy nie dokonano odmiennych ustaleń umownych obowiązek utrzymywania urządzeń koniecznych do wykonywania służebności (np. drogi w przypadku służebności przejazdu) spoczywa na właścicielu tej nieruchomości, która korzysta ze służebności.
Służebność może być ustanowiona w drodze umowy, orzeczenia sądowego oraz decyzji administracyjnej.
Można ją również nabyć przez zasiedzenie ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Głównym sposobem ustanowienia służebności jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, stanowiącego następnie podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej. W umowie o ustanowienie służebności strony powinny wskazać obie nieruchomości (władnącą i obciążoną), których dotyczy służebność oraz precyzyjnie określić treść służebności.
Umowa powinna rozstrzygać kwestię ewentualnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jeżeli strony takie wynagrodzenie przewidziały oraz ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Istnieje możliwość zmiany umowy co do treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza. Zmiany takiej może domagać się właściciel nieruchomości obciążonej, chyba że przyniosłaby ona niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Służebność może również zostać ustanowiona wskutek orzeczenia sądu. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. Możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej wydanej nad podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat.
Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, prawo to wygasa tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. Służebności gruntowe wygasają również w razie zrzeczenia się tego prawa przez właściciela nieruchomości władnącej oraz wskutek nabycia przez niego nieruchomości obciążonej (tzw. konfuzja). Wygaśnięcie służebności gruntowej może także nastąpić na mocy orzeczenia sądowego. Innym sposobem wygaśnięcia służebności jest jej zniesienie. Zniesienia służebności gruntowej może żądać właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości władnącej. W przypadku gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności nawet bez zapłaty wynagrodzenia.
