Kim jest deweloper?
W świetle ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Warto wiedzieć, że deweloperem może być również spółdzielnia mieszkaniowa i towarzystwo budownictwa społecznego. Wszystkie powyżej wymienione podmioty, które oferują nowe lokale mieszkalne mają takie same obowiązki wobec konsumentów. W celu ochrony konsumentów, UOKiK regularnie kontroluje wzorce umowne, jakie stosują przedsiębiorcy działający w branży zajmującej się obrotem nieruchomościami.
Wzorce umowne deweloperów pod lupą UOKiK
W pierwszych sześciu miesiącach 2014 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał aż 30 decyzji, w których stwierdzono wykorzystywanie przez deweloperów niezgodnych z prawem postanowień we wzorcach umownych. Ogólnie w pierwszej połowie 2014 r. Urząd zakwestionował 150 praktyk deweloperów. Niewątpliwie pocieszające jest to, że aż 29 z 30 przedsiębiorców zobowiązało się do zaniechania lub zaniechało stosowania praktyk kwestionowanych przez Urząd. Podjęte przez deweloperów decyzje zobowiązaniowe są oczywiście korzystne dla konsumentów z uwagi na to, że pozwalają na szybkie wyeliminowanie z rynku szkodliwych praktyk. Z kolei przedsiębiorca, który występuje do Urzędu z wnioskiem o przyjęcie zobowiązania może liczyć na uniknięcie kary pieniężnej.
Wzorce umowne deweloperów, a klauzule niedozwolone
Głównym problemem zainicjowanych postępowań było stosowanie przez deweloperów we wzorcach umów postawień tożsamych z tymi, które już są wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Najczęściej kwestionowaną praktyką było postanowienie we wzorcu umowy przedwstępnej, zgodnie z którym kosztami zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania obciążony będzie wyłącznie konsument.
Jakie opłaty należy ponieść w związku z zakupem mieszkania?
Opłaty, które trzeba ponieść w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania to m.in. koszty taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis w księdze wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego. Przypominamy o tym, że rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości:
- do 3.000 zł – 100 zł;
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
- powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.
Przykład:
Jan i Janina Kowalscy kupują mieszkanie o wartości 300.000,00 zł. Notariusz w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania może pobrać maksymalnie:
1.010,00 + 960 zł (260.000,00 x 0,4%) = 1970 zł + VAT
Zakwestionowane postanowienie zobowiązywało konsumenta do pokrycia wszystkich kosztów umowy nabycia mieszkania. Tymczasem zgodnie z prawem część z wydatków powinien ponieść deweloper.
W jakiej kancelarii notarialnej podpisać umowę przenoszącą własność mieszkania?
Zastrzeżenia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów budziły również często postanowienia na mocy których przedsiębiorcy zostało przyznawane prawo do wskazania kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania. Należy zauważyć bowiem, że narzucanie przez dewelopera miejsca zawarcia umowy może być niekorzystne dla konsumenta w przypadku, gdy np. zamieszkuje on w innej miejscowości, niż siedziba wyznaczonej kancelarii notarialnej albo gdy uniemożliwia mu wybór kancelarii notarialnej stosującej niższe stawki opłat. Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem deweloper nie powinien ograniczać wpływu konsumenta na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę.
Odstąpienie od umowy z deweloperem
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował również stosowanie postanowień na mocy których konsumenci byli pozbawienia prawa odstąpienia od umowy, w przypadku, gdy jej istotne warunki ulegną zmianie. Deweloperzy zastrzegali we wzorcach umownych m.in. możliwość: oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych, a nawet podniesienia ceny mieszkania w przypadku zmiany stawek opodatkowania – bez umożliwienia klientowi rezygnacji z zakupu lokalu. Natomiast w myśl obowiązujących przepisów w sytuacji, gdy deweloper zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych).
Przestrzeganie przepisów tzw. ustawy deweloperskiej
Urząd sprawdził również, czy deweloperzy stosują przepisy obowiązującej od kwietnia 2012 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. W konsekwencji tego zakwestionowano m.in. praktykę jednego przedsiębiorstwa, które nie umieściło w prospekcie inwestycji budowlanej informacji o tym, czy przeciwko niemu toczą się bądź toczyły postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100.000,00 zł. Tymczasem, zgodnie z art. 20 tzw. ustawy deweloperskiej, deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.2011.232.1377),
§ 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2013.237 j.t.)
