Zasadniczo powiernicze nabycie nieruchomości odbywa się na podstawie właściwie zawartej umowy zlecenia. Zgodnie z treścią art. 734 KC, przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r. (sygn. akt III CZP 55/75), umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę. Zgodnie bowiem z art. 734 § 1 KC umowa zlecenia ani nie przenosi na zleceniodawcę prawa własności, ani nie zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcy do takiego przeniesienia. Nie należy przeto do kategorii umów, z którymi art. 158 KC wiąże obowiązek ich zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tych umów.
Pamiętajmy, że umowa zlecenia zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcę tylko do nabycia nieruchomości w imieniu zleceniodawcy. Fiducjarne nabycie nieruchomości, bo tak też jest określane powiernicze nabycie nieruchomości, musi wiązać się z pewnymi bezwzględnymi klauzulami umownymi. Z treści omawianej umowy zlecenia nabycie nieruchomości musi wynikać bezpośrednio obowiązek nabycia przez zleceniobiorcę nieruchomości, a nie musi być umową objęty obowiązek przeniesienia jej własności. Z umowy musi zatem wynikać, że jedna strona zleca drugiej nabycie własności nieruchomości, a druga to zlecenie przyjmuje (por. wyrok SN z 10.11.2010 r. sygn. akt II CSK 256/10).
Mając powyższe na uwadze, a także treść art. 740 KC, przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy złożyć mu sprawozdanie. Powinien mu wydać wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Tym samym zleceniobiorca jest zobowiązany do przeniesienia prawa własności nabytej nieruchomości, jednak musimy mieć na uwadze pośredniość takiego obowiązku. Z umowy zlecenia obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości bezpośrednio wynika jedynie obowiązek zleceniobiorcy nabycia nieruchomości, natomiast nie wynika i nie musi być objęty porozumieniem stron obowiązek przeniesienia nabytych praw na zleceniodawcę. Ten ostatni obowiązek ma charakter wtórny; powstaje nie z momentem zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu i znajduje umocowanie w treści art. 740 zd. drugie KC (por. post. SN z 30.10.2003 r. sygn. akt IV CK 131/02).
Na zakończenie pamiętajmy, że w wypadku fiducjarnego nabycia nieruchomości termin przedawnienia roszczenia zleceniodawcy o zobowiązanie przyjmującego zlecenie do wydania, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, rozpoczyna bieg nie od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, lecz od chwili, w której zobowiązany przejawi wolę traktowania siebie, jako właściciela nabytej nieruchomości.
