Cechy charakterystyczne prawa odkupu
Warto wiedzieć, że zawierając umowę sprzedaży, właściciel rzeczy może w tej umowie zastrzec sobie prawo odkupienia tej rzeczy. Oznacza to, że prawa odkupu nie można wykonać tam, gdzie nie było wcześniej umowy sprzedaży. Strony mogą zamieścić prawo odkupu i uzgodnić jego warunki albo w umowie sprzedaży albo w oddzielnej umowie. Jeżeli warunki te nie zostały ściśle określone, odkupienie przedmiotu sprzedaży następuje na takich samych warunkach, na jakich nastąpiła sprzedaż. Prawo to dotyczy zarówno ruchomości jak i nieruchomości a także może mieć zastosowanie do sprzedaży praw. Prawo odkupu jest prawem niezbywalnym, ale istnieje możliwość jego dziedziczenia. Jest ono niepodzielne, a więc sprzedawca nie może go wykonać w stosunku do części rzeczy nawet, gdy jest ona podzielna.
Wykonanie prawa odkupu
Należy pamiętać, że prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przekraczający pięciu lat. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i nawet jeśli strony w umowie określiły dłuższy termin, to z mocy prawa ulega on skróceniu do lat pięciu. Wykonuje się je przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Odsprzedaż rzeczy następuje według ceny odkupu określonej przez strony umowy sprzedaży. Jeżeli strony nie porozumiały się w tej kwestii, kupujący jest zobowiązany przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem jej pierwotnej ceny i kosztów sprzedaży (np. kosztów transportu, czy kosztów notarialnych) oraz za zwrotem nakładów. Co ważne, zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. W przypadku, gdy umówiona przez strony cena odkupu przewyższa cenę i koszty sprzedaży rzeczy (wraz z wartością zwracanych nakładów), wówczas sprzedawca może żądać od kupującego obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Obniżona cena nie może być jednak niższa niż suma obliczona według w/w zasad. Zawarcie przez kupującego umowy sprzedaży z inną osobą, z pominięciem prawa odkupu wykonanego przez sprzedawcę, zasadniczo nie ma wpływu na skuteczność tej umowy, bowiem osoba trzecia i tak stanie się właścicielem tej rzeczy. W tej sytuacji sprzedawca będzie mógł jednak żądać od kupującego przywrócenia stanu poprzedniego, czyli sprzed sprzedaży rzeczy osobie trzeciej, a gdyby to było niemożliwe albo pociągało za sobą nadmierne trudności lub koszty dla kupującego, naprawienia szkody powstałej z niemożności skorzystania z prawa odkupu.
Prawo odkupu nieruchomości wpisane do księgi wieczystej
Warto wiedzieć, że szczególnego rodzaju rozwiązanie dotyczy prawa odkupu nieruchomości wpisanego do księgi wieczystej. Jeżeli prawo odkupu nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Sprzedawca może więc realizować prawo odkupu także w stosunku do osoby, która nabyła nieruchomość od kupującego. W takim bowiem przypadku jest ono skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
