Wynajmujący ma prawo podwyższyć, a także obniżyć czynsz za udostępniane mieszkanie – to akurat nie wymaga głębszego wyjaśnienia. Nie każdy jednak wie, że takie zachowanie nie może następować z dnia na dzień, najemca musi być bowiem przygotowany na takie zmiany, zwłaszcza, że nie musi zgadzać się na nowy czynsz i umowę najmu po prostu wypowie.
Zgodnie z treścią art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z kolei art. 669 KC przewiduje, że najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Prawo właściciela lokalu mieszkalnego do wypowiedzenia wysokości czynszu zostało jednak uregulowane nie w KC, a w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 8a powyższego aktu prawnego, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Pamiętajmy, że każda podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych poniżej.
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
- zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
o 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
o 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
- godziwy zysk.
Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny, do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator może:
- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo
- zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży w takim przypadku na właścicielu danej nieruchomości.
Na zakończenie pamiętajmy, że kalkulacja podwyżki czynszu powinna każdorazowo zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.
