Umowa o roboty budowlane
Na mocy umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, a w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu (uzyskania pozwolenia na budowę itp.) oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Należy pamiętać, że wykonawca może wykonywać roboty budowlane osobiście lub powierzyć je w części albo w całości podwykonawcom.
Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora
W umowie o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą strony powinny szczegółowo ustalić rzeczowy zakres robót ze wskazaniem, jakie indywidualnie określone roboty (np. wykonanie fundamentów, ścian, stropów, itp.) będą wykonywane przez wykonawcę osobiście, a jakie przez podwykonawców. Jest to obowiązkowa część umowy a naruszenie tego obowiązku powoduje jej nieważność. W przypadku, gdy umowa o roboty budowlane nie zawiera zapisów dotyczących powierzenia robót budowlanych podwykonawcom, wówczas wykonawca przyjmuje na siebie obowiązek osobistego wykonania całości robót. Pozostanie on również odpowiedzialny wobec inwestora nie tylko za własne działania lub zaniechania ale również za działania lub zaniechania osób, z pomocą których zobowiązanie będzie wykonywał. Warto wiedzieć, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Z kolei zawarcie przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą wymaga zgody inwestora i wykonawcy. Bardzo istotne jest to, że jeżeli inwestor wyrazi zgodę na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, czy to w samej umowie z wykonawcą, czy też w formie odrębnej zgody albo w sposób dorozumiany, będzie on zobowiązany do solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za wykonane przez niego roboty budowlane. Należy jednak pamiętać, że zgoda ta ma jedynie znaczenie dla powstania takiej solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy, a jej brak nie rzutuje ani na ważność ani na skuteczność umowy zawartej pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Wykonawca może jednak narazić się na ryzyko odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez inwestora.
Jak zabezpieczyć się przed podwójną zapłatą?
W przypadku solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę, inwestor jest obciążony dodatkowym ryzykiem. Może się bowiem okazać, że w niektórych przypadkach będzie musiał zapłacić podwójnie, tj. niesolidnemu wykonawcy, a następnie podwykonawcy, któremu wykonawca nie uiścił zależnej mu zapłaty. W celu zabezpieczenia się przed taką sytuacją należy przede wszystkim bardzo dokładnie określić w umowie o roboty budowlane, jakie roboty wykonawca będzie wykonywał osobiście, a jakie chce powierzyć podwykonawcom. Dodatkowo trzeba szczegółowo wskazać jak ma wyglądać procedura zgłaszania podwykonawców i udzielanie przez inwestora zgody na wykonywanie przez nich określonych robót. Ponadto inwestor może uzależnić płatność wynagrodzenia dla wykonawcy od przedkładania oświadczeń podwykonawców o zapłacie należnych im wynagrodzeń i braku zaległości. W umowie o roboty budowlane można również wskazać, że inwestor będzie dokonywał zapłaty bezpośrednio na rzecz podwykonawców. Wykonawca może także udzielić inwestorowi zabezpieczenia należytego wykonania umowy, w szczególności w zakresie osobistego wykonywania robót lub ich części w postaci np. gwarancji bankowej lub zatrzymania części wynagrodzenia.
