Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują, że zasiedzenie może dotyczyć tylko takich praw, które zostały wyraźne wskazane w ustawie. Tym samym zasiedzeniu podlega prawo własności – art. 172 KC, a także służebność gruntowa – art. 292 KC. W związku z tym, iż brak jest jakiegokolwiek przepisu, który wprost wskazywałby na możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, należałoby przyjąć, że zasadniczo jest to niemożliwe do zrealizowania. Z drugiej jednak strony konstrukcja polskiego systemu prawnego pełna jest różnorodnych luk, dzięki którym w praktyce stosuje się instytucje prawnicze, które w teorii nie miałyby racji bytu. Tak samo jest z zasiedzeniem użytkowania wieczystego.
Pomocną dłoń w tej kwestii wyciągnął sam Sąd Najwyższy, który w uchwale 7 sędziów SN z dnia 11 grudnia 1975 r. (sygn. akt III CZP 63/75) stwierdził, że dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. W uzasadnieniu SN podkreśla, że do zasiedzenia użytkowania wieczystego należy stosować analogicznie regulację zasiedzenia prawa własności – art. 172 – 177 KC. Możliwość nabycia w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego podlega jednak istotnemu ograniczeniu. Należy mianowicie przyjąć, że dopuszczalne jest to tylko wtedy, gdy użytkowanie wieczyste zostało już ustanowione na rzecz oznaczonej osoby. Nie wchodziłoby natomiast w rachubę nabycie tego prawa na skutek długotrwałego jego wykonywania co do nieruchomości państwowej, która nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Przeciwko takiej możliwości przemawia: po pierwsze – przepis art. 177 KC, w myśl którego niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości będącej przedmiotem własności państwowej, po drugie – uregulowanie zawarte w ustawie z dnia 14 lipca 1961 r., z którego wynika, że do powstania użytkowania wieczystego konieczne jest zachowanie szczególnego trybu (wydanie odpowiedniej decyzji administracyjnej poprzedzającej zawarcie umowy) mającego na celu zapobieganie nieuzasadnionemu ze społecznego i gospodarczego punktu widzenia przeznaczeniu nieruchomości państwowych. Jako najbardziej typowy wypadek nabycia w drodze zasiedzenia wieczystego użytkowania należy przytoczyć sytuację, gdy użytkownik wieczysty przenosi to prawo na inną osobę bez zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 237 KC). Osoba taka nabędzie po upływie odpowiedniego czasu użytkowanie wieczyste, ale jej zasiedzenie będzie skierowane przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a nie przeciwko własności państwowej.
Mając powyższe na uwadze, powinniśmy przyjąć, że zasiedzenie użytkowania wieczystego jest możliwe po spełnieniu następujących przesłanek:
- Ustanowienie użytkowania wieczystego;
- Nieprzerwane posiadanie nieruchomości jako użytkownik wieczysty;
- Upływ terminu zasiedzenia;
- Uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu.
Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Pamiętajmy przy tym, że posiadanie w charakterze użytkownika wieczystego nie nosi cech posiadania samoistnego.
