W praktyce strony zawierają czasem umowę sprzedaży nieruchomości, nie umieszczając w niej warunku dotyczącego prawa pierwokupu lub nie wypełniając należycie innych obowiązków z nim związanych. Często wynika to z błędnej oceny przesłanek decydujących o ziszczeniu się warunków do wykonania prawa pierwokupu (np. potraktowanie nieruchomości jako zabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) lub z niewiedzy stron (np. zawiadomienie o zawarciu umowy tylko jednej z dwóch niezależnie od siebie uprawnionych osób). Przepisy przewidują dwa rodzaje sankcji z tytułu niedochowania obowiązków dotyczących prawa pierwokupu. Pierwszy wariant odnosi się do sytuacji, kiedy prawo to przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. W takim przypadku sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest bezwzględnie nieważna, tj. nie wywołuje żadnych skutków prawnych i nieważność ta zachodzi zarówno w relacjach między stronami umowy, jak i w stosunku do osób trzecich. Konsekwencją nieważności bezwarunkowej umowy sprzedaży rzeczy jest w szczególności nieotwarcie się możności skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu. Jeśli mimo wszystko złoży on oświadczenie o skorzystaniu z powyższego prawa, oświadczenie to nie spowoduje dojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości między zobowiązanym a uprawnionym.
Drugi typ sankcji dotyczy wszystkich pozostałych przypadków naruszenia prawa pierwokupu. Przepisy przewidują wówczas odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego, lecz sama umowa sprzedaży zachowuje swą ważność. W takiej sytuacji wygasa również prawo pierwokupu, chyba że zostało wpisane do księgi wieczystej w trybie art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Istnieje ono wtedy nadal i staje się wiążące dla nabywcy nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2001 r., sygn. III CKN 461/00).
W orzecznictwie i literaturze wskazuje się także na możliwość skorzystania z art. 59 Kodeksu cywilnego w celu ubezskutecznienia bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu. Sąd Najwyższy dopuścił taką sposobność m.in. w uchwale z 19 listopada 1968 r. (sygn. III CZP 100/68) oraz w wyroku z 10 października 2008 r. (sygn. II CSK 221/08). Część przedstawicieli doktryny twierdzi z kolei, że art. 59 k.c. nie powinien służyć do ubezskuteczniania całej umowy, a wyłącznie jej bezwarunkowego charakteru, ponieważ to właśnie bezwarunkowość umowy, a nie samo jej zawarcie narusza interesy uprawnionego. Warto podkreślić, że ewentualne doprowadzenie do bezskuteczności będzie działało jedynie wobec zobowiązanego oraz jego kontrahenta. Jeśli zatem nieruchomość w chwili uprawomocnienia się orzeczenia sądu nie należy do powyższych osób, uprawniony nie będzie mógł skorzystać z prawa pierwokupu. Wynika to z istoty bezskuteczności względnej, która ogranicza się wyłącznie do pozwanych w procesie o ubezskutecznienie.
Nie można również wykluczyć wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym względem nabywcy nieruchomości objętej prawem pierwokupu w przypadku, kiedy działał on celem pokrzywdzenia uprawnionego. Za podstawę prawną powyższego roszczenia służyłby wówczas art. 415 k.c.
Bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej w sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje ustawowo Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, nie można konwalidować jako bezwzględnie nieważnej. W takim przypadku nie jest również możliwe zrzeczenie się przez wyżej wymienione podmioty przysługującego im prawa zarówno przed zawarciem, jak i po zawarciu umowy sprzedaży.
Jeśli przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości istnieją choćby minimalne wątpliwości co do istnienia prawa pierwokupu, należy zawsze zakładać, że prawo to istnieje, a przy tym dokonać wszelkich formalności z nim związanych. Pozwoli to uniknąć zarzutów nienależytego dopełnienia obowiązków, a tym samym roszczeń odszkodowawczych czy wręcz ryzyka uznania umowy za nieważną.
Przemysław Szymczyk, Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
