Podstawy prawne eksmisji
Większość związanych z tym tematem kwestii reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r., Nr 31, poz. 266 ze zm.), Ustawa z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964r., Nr 43, poz. 296 ze zm.), Ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz. U. z 2005r., Nr 180, poz. 1493 ze zm.), Ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003r., Nr 188, poz. 1848 ze zm.) oraz Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Potrzebny wyrok sądowy
Eksmisję można przeprowadzić na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. Dopiero po jego uzyskaniu można udać się do komornika celem jej dokonania. Są sytuacje, gdy jest ona możliwa również bez wyroku sądowego. Eksmisja może być prowadzona bez wyroku sądowego, jeżeli przy okazji zawarcia umowy najmu okazjonalnego najemca notarialnie zobowiąże się do poddania egzekucji i opróżnienia lokalu. W przypadku nieruchomości nabytej na licytacji komorniczej tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości jest także prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.
Przyczyny eksmisji
Jednym z powodów wszczęcia postępowania eksmisyjnego może być brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu przez daną osobę. Następuje to w przypadku samowolnego zajęcia lokalu czy utraty tytułu prawnego do niego. Może to być spowodowane np. wypowiedzeniem umowy najmu, ustaniem członkostwa w spółdzielni czy wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wyjątkowych sytuacjach właściciel może żądać opuszczenia mieszkania przez osobę, która dysponuje tytułem prawnym do tego lokalu ale tylko wtedy, gdy pozwala na to szczególny przepis prawa, np. istnieje konieczność przeprowadzenia remontu lub zagrożone jest bezpieczeństwo w związku ze stanem technicznym budynku. Kolejnym z powodów eksmisji może być zaleganie z opłatami. W tym przypadku eksmitowani mogą być lokator, osoba, której przysługuje lokatorskie jak i własnościowe prawo do lokalu a także właściciel lokalu. Eksmisja może również nastąpić w przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oznacza działanie o dużym nasileniu złej woli, przekraczające pewne dopuszczalne granice. Natomiast uporczywość to powtarzające się mimo upomnień i próśb, działanie podejmowane stale, z pewną systematycznością. Eksmisja jest możliwa także w sytuacji, gdy dana osoba swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Także wtedy, gdy członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta przemocą może żądać, aby sąd zobowiązał go do opuszczenia mieszkania.
Kto może złożyć pozew o eksmisję?
Pozew o eksmisję może złożyć przede wszystkim właściciel lokalu. W sytuacji, gdy dana osoba nie ma tytułu prawnego do zajmowania lokalu, na żądanie właściciela musi się z niego wyprowadzić i wydać lokal właścicielowi. Eksmisji mogą domagać się również inne, niż właściciel, osoby. Powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia może wytoczyć inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku. Może to nastąpić w przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Eksmisji uciążliwego lokatora może żądać więc zarówno sąsiad, który jest właścicielem innego lokalu, jak i inny lokator. Prawo do złożenia pozwu o eksmisję ma również małżonek lub rozwiedziony małżonek. Można to zrobić w trakcie trwania małżeństwa albo już po rozwodzie, w sytuacji, gdy dana osoba swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Powództwo można wytoczyć również wobec innego współlokatora, np. konkubenta. Także osoba dotknięta przemocą w rodzinie może żądać wyeksmitowania członka rodziny, który dopuścił się takiej przemocy. Takie prawo przysługuje też spółdzielni mieszkaniowej w stosunku do osoby, co do której został podjęta uchwała o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Pozew o eksmisję należy złożyć w sądzie właściwym dla miejsca zamieszkania pozwanego.
Lokal socjalny
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania takiego lokalu, dla dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Orzekając o prawie do lokalu socjalnego sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Musi również wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek orzec o prawie do takiego lokalu, jeżeli eksmisja dotyczy kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przepisu tego nie stosuje się, gdy mamy do czynienia z osobami, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. W przypadku, gdy eksmisję orzeczono z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego sąd nie ma obowiązku orzekania o przyznaniu lokalu socjalnego.
Okres ochronny
Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Okres ochronny nie dotyczy osób znęcających się nad członkami rodziny, naruszających porządek domowy i bezprawnie zajmujących mieszkania. Eksmisje wobec tych osób można wykonywać bez względu na porę roku.
