Zagadnienia związane z przeprowadzaniem tego rodzaju egzekucji regulują przepisy Działu VI Ustawy z dnia z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964r., Nr 43, poz. 296 ze zm.). Wiele zmian w tym zakresie wprowadziła nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 16 września 2011r. (Dz. U. nr 233, poz. 1381). Zmiany te wejdą w życie z dniem 3 maja 2012 r.
Właściwość komornika
Organem właściwym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest komornik, który działa przy sądzie, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Jeżeli leży ona w okręgu kilku sądów wierzyciel wybiera, który z komorników ma poprowadzić egzekucję. W przypadku, gdy postępowanie toczy się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości mogą być one, na wniosek jednej ze stron, połączone w jedno postępowanie przez komornika. Może to nastąpić jedynie wtedy, gdy nie ma ku temu przeszkód prawnych i gospodarczych oraz jeżeli odpowiada to celowi egzekucji. W sytuacji, gdy inny wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości, która jest już przedmiotem innego zajęcia wówczas przyłącza się on do egzekucji, która wszczęta została wcześniej. Zgodnie z nowelizacją komornik musi zawiadomić sąd o wszczęciu i zakończeniu egzekucji.
Przedmiot egzekucji
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że zajęcie komornicze obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Znowelizowane przepisy przewidują, iż pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu komornikowi. Wszelkie rozporządzenia nieruchomością są nieważne jeżeli nastąpiły po jej zajęciu. Także dokonane po zajęciu wszelkiego rodzaju obciążenia nieruchomości nie wywołują skutków prawnych. Po nowelizacji także oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę będzie bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.
Uczestnicy postępowania egzekucyjnego
W przypadku egzekucji z nieruchomości uczestnikami postępowania, oprócz wierzyciela i dłużnika, są również osoby, który przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste. W sytuacji, gdy nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków także współmałżonek dłużnika jest uczestnikiem tego postępowania.
Podstawa egzekucji
Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Tytułem egzekucyjnym może być prawomocne orzeczenie sądu, wyrok lub ugoda zawarta przed sądem polubownym, inne orzeczenia, akty, ugody, które z mocy ustawy podlegają egzekucji sądowej oraz akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji na wypadek, gdyby nie dotrzymał złożonego w akcie zobowiązania, czyli zapłaty określonej w akcie kwoty.
Wniosek wierzyciela
Celem wszczęcia egzekucji komorniczej wierzyciel powinien napisać do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji i załączyć tytuł wykonawczy. We wniosku należy wskazać świadczenie, które ma zostać spełnione, podać PESEL dłużnika oraz jego dane oraz informacje o posiadanym przez dłużnika majątku, jeżeli jest on znany wierzycielowi. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzymuje względem niego czynności egzekucyjne i w takiej sytuacji dłużnik może w terminie tygodnia wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.
Postępowanie egzekucyjne
Egzekucja z nieruchomości składa się z zajęcia nieruchomości, dokonania opisu i oszacowania oraz przeprowadzenia licytacji.
Zajęcie nieruchomości
Po otrzymaniu wniosku od dłużnika komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu 2 tygodniu od otrzymania wezwania. Z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania następuje zajęcie należącej do niego nieruchomości. Równolegle do wysłania wezwania do zapłaty komornik przesyła do sądu prowadzącego księgi wieczyste, wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęci egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Z momentem dokonania tego rodzaju wpisów następuje zajęcie nieruchomości względem osób trzecich. Zarząd zajętą nieruchomością pozostaje w rękach dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Gdy dłużnik jest fizycznie niedostępny, sąd na wniosek komornika ustanawia kuratora do zastępowania dłużnika i dbania o jego prawa.
Opis i oszacowanie
W przypadku, gdy dłużnik, w ciągu dwóch tygodni od otrzymania od komornika wezwania do zapłaty długu, nie ureguluje swoich należności komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Następuje to na wniosek wierzyciela. Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien złożyć wyciąg, a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie
sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, Jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości musi on również dołączyć odpowiedni wyciąg. Wierzyciel powinien również wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania. Uczestnicy postępowania są powiadamiani przez komornika o dokonaniu opisu i oszacowania. W sytuacji, gdy natrafia to na trudności, np. nie są oni znani albo nie wiadomo nic o miejscu ich zamieszkania, komornik wzywa ich do udziału w postępowaniu poprzez obwieszczenie publiczne. Oszacowania dokonuje biegły powołany przez komornika. W oszacowaniu biegły podaje osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych, lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku, gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna. Opis i oszacowanie można zaskarżyć. Zgodnie z nowymi przepisami termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia zawiadomienia uczestnikowi a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Nie później, niż przy dokonywaniu opisu i oszacowania wierzyciel lub dłużnik mają prawo złożyć wniosek o wystawienie na licytację tylko części nieruchomości, jeżeli cena jej wywołania wystarczyłaby na zaspokojenie wierzyciela. Może to nastąpić także z urzędu.
Licytacja
W kolejnym etapie zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Z kwoty uzyskanej z licytacji zaspokaja się w pierwszej kolejności koszty egzekucyjne.
