Spis treści
Zapisy umowne
Klauzule waloryzacyjne są bardzo często spotykane w umowach dzierżawy i najmu, są też jak najbardziej zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami. Przez klauzulę waloryzacyjną powinniśmy rozumieć zastrzeżenie zawarte w umowie polegające na wykonaniu zobowiązania poprzez spełnienie świadczenia w rozmiarze lub ilości wynikających z określonego przez strony miernika. Klauzule waloryzacyjne są spotkane przede wszystkim w odniesieniu do świadczeń o charakterze pieniężnym, czyli właśnie najmu lub dzierżawy nieruchomości. Przykładowym przelicznikiem waloryzacyjnym może być cena złota, srebra, platyny lub kurs obcej waluty np. euro, dolara czy franka szwajcarskiego. Żeby lepiej zilustrować powyższe posłużmy się przykładem stosowanej klauzuli waloryzacyjnej – Czynsz najmu przedmiotowego lokalu będzie waloryzowany corocznie 1 marca o wskaźnik inflacji +3%. Waloryzacja czynszu nastąpi począwszy od miesiąca marca roku następującego po roku, w którym zawarto przedmiotową umowę.
Waloryzacja jest zmianą
Z powyższego wynika zatem, że waloryzacja to w zasadzie uzależnienie wielkości czynszu – w przypadku umowy najmu, od konkretnych wartości wskazanych przez strony umowy. Waloryzacji podlega tak naprawdę stawka czynszu podstawowego – po jej dokonaniu najemca zostaje z reguły wezwany do dokonania dopłaty do czynszu już zapłaconego w poprzednich miesiącach roku rozliczeniowego. Najemca podpisując umowę, w której zawarta została klauzula waloryzacyjna musi mieć świadomość, że po zawarciu takiej umowy nie ma w zasadzie jakiejkolwiek możliwości sprzeciwienia się waloryzacji czynszu w przyszłości, która będzie oczywiście zgodna z zapisami umowy. Oczywiście zawsze można negocjować z drugą stroną umowy, aby miernik waloryzacyjny zmienić lub nie stosować przez określony czas.
Pamiętajmy także, że podwyżka czynszu może zostać dokonana nie tylko w sytuacji pojawienia się w umowie klauzuli waloryzacyjnej. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego musi być obwarowana co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Tym samym zmiany czynszu mogą być niezależne od tego, czy klauzula waloryzacyjna istnieje czy też nie. Bardzo ważną kwestią jest ustalenie jak najdokładniejszego miernika waloryzacyjnego, tak aby uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie. Określmy zatem precyzyjnie kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja.
Na zakończenie trzeba jednak dodać, że prawo w dużej mierze opowiada się za lokatorami i chroni ich przed niespodziewaną podwyżką czynszu. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
