Obowiązek opłacania czynszu
Zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Kwestia czynszu regulowanego nie została jednak, jak cała umowa najmu, ujawniona w Kodeksie cywilnym. Przepisy w tej materii były zawarte w ustawie z dnia z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – akt ten nie obowiązuje już jednak na chwilę obecną. Przepisy odnoszące się do czynszu regulowanego obowiązywały do dnia 1 stycznia 2007 r. Warto jednak przypomnieć, że wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Brzmienie to nawiązuje do brzmienia art. 25 ust. 2 nieobowiązującej już ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, który stanowił, że maksymalny czynsz regulowany nie mógł przekraczać w stosunku rocznym właśnie 3% wartości odtworzeniowej.
Czynsz regulowany poza prawem
Czynsze regulowane w chwili obecnej nie obowiązują zatem w polskim systemie prawnym. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 26 kwietnia 2005 r. (sygn. akt K 4/2005), przepisy prawne w omawianym zakresie były niezgodne z Konstytucją RP. Kwestia czynszów regulowanych jest jednak nadal widoczna w polskim systemie prawnym, a to za sprawą pozwów o odszkodowanie. Jak podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 czerwca 2012 r. (sygn. akt I CSK 577/11), roszczenia do Skarbu Państwa o naprawienie szkody jaką kamienicznicy ponieśli w związku z obowiązywaniem czynszów regulowanych uległy przedawnieniu. Bieg trzyletniego terminu przedawnienia roszczeń rozpoczął się bowiem 26 kwietnia 2005 roku czyli w dacie wydania przytoczonego już wyroku Trybunału Konstytucyjnego w wyniku, którego doszło do uwolnienia czynszów regulowanych.
W uzasadnieniu swojego stanowiska SN podkreślił, że stosownie do art. 4171 § 1 KC odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkodę wyrządzoną przez wydanie aktu normatywnego, uwarunkowana jest stwierdzeniem we właściwym postępowaniu niezgodności tego aktu z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą (niekonstytucyjność przepisu). Obecnie nie budzi wątpliwości, że stwierdzenie niekonstytucyjności aktu normatywnego, prowadzące do jego eliminacji z porządku prawnego może nastąpić jedynie w wyniku kontroli hierarchicznej zgodności aktów normatywnych dokonywanej przez Trybunał Konstytucyjny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2010 r., II CSK 370/09 – nie publ.). Jednak uproszczeniem byłoby twierdzenie, że w każdym przypadku stwierdzenia niekonstytucyjności przepisu aktualizuje się przesłanka odpowiedzialności odszkodowawczej Państwa.
Uchylony ustawą z dnia 16 lutego 2007 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2007/80/538) art. 442 § 1 KC stanowił, że roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże w każdym wypadku roszczenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę. Trybunał Konstytucyjny kilkakrotnie poddawał krytycznej analizie przepisy ustaw normujących najem lokali mieszkalnych oraz chroniących prawa lokatorów. Pozostałe ograniczenia swobodnego kształtowania czynszów najmu lokali zostały na chwilę obecną zniesione.
Podstawa prawna:
[art. . 4171 § 1, art. 659, art. 442 § 1 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]
