Ogólnie rzecz biorąc zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
- zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Jak zaznacza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 listopada 2012 r. (sygn. akt II CSK 141/12), art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przykładowo określa czynności, które składają się na zarządzanie nieruchomością, prowadzone w oparciu o umowę zawartą przez właściciela nieruchomości z zarządcą zajmującym się zawodowo tego rodzaju działalnością. Mimo braku ustawowego odesłania rodzaje czynności, które składają się na zarządzanie mogą być posiłkowo brane pod uwagę przy wykładni pojęcia objętego art. 935 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego "zarządca obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki", zwłaszcza, że obydwa uregulowania odnoszą się do zwykłych czynności stanowiących o istocie zarządu.
Odpowiedzialność zawodowa zarządcy nieruchomości została tak naprawdę uregulowana w różnych przepisach omawianego aktu prawnego – najważniejszymi wydają się jednak być art. 185 i 188. Pierwszy przepis stanowi, że zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Pamiętajmy przy tym, że zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem swoich zawodowych czynności. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Z kolei art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że zarządca nieruchomości niewypełniający swoich obowiązków podlega odpowiedzialności zawodowej. Tym samym oznacza to, że mogą być wobec niego orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
- upomnienie;
- nagana;
- zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
- pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;
- pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
Pozbawienie licencji zawodowej, będącej najsurowszą sankcją za zaniedbywanie obowiązków zarządzania nieruchomością, następuje również w przypadku:
- utraty zdolności do czynności prawnych;
- skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
- sądowego zakazu wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;
- sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Pozbawienie licencji zawodowej w powyższych przypadkach następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
