Wynajęcie lokalu mieszkalnego przez jednego ze współmałżonków wymaga zgody drugiego współmałżonka

Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Z powyższej definicji zatem wynika, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko w przypadku spełnienia następujących warunków:

a)     umowa dotyczy wynajmu lokalu mieszkalnego (mieszkania lub domu),

b)    wynajmującym jest osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu,

c)     umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10,

d)    zawarcie umowy najmu musi być zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Jeżeli lokal mieszkalny został nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, to co do zasady lokal ten stanowi majątek odrębny małżonka, a tym samym do zawarcia umowy najmu takiego lokalu nie jest wymagana zgoda współmałżonka. Jednakże jeżeli na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej małżonkowie rozszerzyli ustawową wspólność majątkową także na składniki majątku nabytego przed zawarciem małżeństwa, wówczas taki lokal mieszkalny wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. W myśl art. 37 § 1 pkt. 1 k.r.o. (kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową prowadzącą do oddania nieruchomości do używania, stąd dla ważności zawartej umowy najmu, wymagana będzie zgoda współmałżonka. Ważność takiej umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.