Nabycie nieruchomości w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności majątkowej małżeńskiej

Niewątpliwym jest fakt, iż nabycie ½ własności nieruchomości nastąpiło przez Pana w chwili nabycia nieruchomości wspólnie ze współmałżonką. Nieruchomość weszła do majątku wspólnego, w którym co do zasady każdy z małżonków posiada równe udziały. Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 roku, powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006 roku, tylko wówczas gdy, sprzedaż takiej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu). Zatem w tym zakresie uzyskane środki ze zbycia nieruchomości nie podlegają podatkowi (1/2 uzyskanej ceny ze sprzedaży).

 

Problematycznym jest kwestia opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, który został nabyty w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Co do zasady zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest także odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Rozpatrując zatem tą kwestię należy się odnieść do same konstrukcji prawnej nabycia udziału w składniku majątku wspólnego małżeńskiego, jakie następuje w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Tym samym w zakresie przychodu z odpłatnego zbycia ½ własności nieruchomości, zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące od dnia 01 stycznia 2007 roku.

 

 

Zgodnie z obecnie obowiązującą treścią art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione są z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podstawą zwolnienia zatem jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na:

położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

 

 

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Także ulga podatkowa przysługuje w przypadku wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

Jarosław Olejarz