Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie

Zgodnie obecnie obowiązującym brzmieniem art. 19 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

 

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Sama ustawa nie określa o jakie koszty można pomniejszyć przychód. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07.11.2001 roku sygn. akt SA/Sz 174/00, stwierdził, że skoro ustawodawca nie określił, co stanowi koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, to uprawnionym jest pogląd, że za owe koszty sprzedaży należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego alby sprzedaż mogła dojść do skutku. Do kosztów pomniejszających przychód zaliczyć będzie można np. koszty aktu notarialnego. Należy także zaznaczyć, że czym innym są koszty pomniejszające przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a czym innym koszty pomniejszające dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku kosztów pomniejszających przychód, będziemy mówić tylko o takich wydatkach, które związane są z samą transakcją sprzedaży i jej przygotowaniem. Należy zaznaczyć także, ze bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu osoby fizycznej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Stosownie do powyższego bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu jest zatem fakt nieuiszczenia ceny określonej w umowie lub jej uiszczenie w ratach lub do rąk innej osoby, bowiem obowiązek podatkowy powstaje z dniem zawarcia umowy, a jego wysokość jest zdeterminowana ceną w niej określoną, a nie sposobem jej zapłaty.

 

 

Jeżeli chodzi zatem o ustalanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, to w myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Ustalając zatem dochód, stanowiący różnicę pomiędzy uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodem a kosztami poniesionym w związku z osiągniętym dochodem, należy odwołać się do wskazanego art. 22 ust. 6c ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Czyli kosztem takim będzie cena nabycia nieruchomości określona w umowie przeniesienia własności nieruchomości. Poza kosztem nabycia nieruchomości, podatnik może odliczyć od przychodu tylko te koszty, które łącznie spełniają następujące warunki:

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można zatem nakłady poczynione na nieruchomość, a więc wszelkie wydatki jakie związane były z ewentualnym remontem, modernizacją itp. Powyższy przepis stanowi zamknięty katalog kosztów, co oznacza, że podatnik nie może od przychodu odliczyć innych kosztów, w szczególności kosztów takich nie stanowią zapłacone prowizję i odsetki od udzielonego przez bank kredytu (tym bardziej cała rata kredytu). Tylko w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, do kosztów tych zalicza się kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Innych wyjątków w tym zakresie przepisy nie zawierają.

 

 

Zgodnie z obecnie obowiązującą treścią art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione są z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podstawą zwolnienia zatem jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika.

 

 

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na:

położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

 

 

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Także ulga podatkowa przysługuje w przypadku wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

Jarosław Olejarz