Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchmości oraz zwolnienie z podatku

Moja mama jest właścicielem nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, w stanie surowym. Chcemy sprzedać tą nieruchomość. Czy lepiej przepisać aktem darowizny, tą działkę i dom w trakcie budowy na mnie, a ja będę mógł później odsprzedać tą nieruchomość korzystając z ulgi na cele mieszkaniowe? W przypadku kiedy to moja mama miała by sprzedawać ulga na cele mieszkaniowe nie występuje, jeśli dobrze doczytałem? Czy w przypadku umowy darowizny nie ma jakiegoś okresu karencji, tzn. czasu po jakim ja mogę sprzedać tą nieruchomość? Czy sprzedając nieruchomość będę musiał płacić podatek od czynności cywilno-prawnych lub jakiś inny podatek?

W przypadku dokonania darowizny nieruchomości przez matkę na rzecz dziecka, to zgodnie z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od spadków i darowizn, zwolnione jest od podatku nabycie własności rzeczy (w tym nieruchomości) przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadku, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Powyższe przepisy nie ograniczają dalszego rozporządzenia przez obdarowanego tak nabytą własnością nieruchomości.
 
Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W przypadku sprzedaży nieruchomości inna będzie kwota przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku, gdyby nieruchomość została zbyta przez Pana matkę a inna przez Pana, gdy nieruchomość tą otrzymał Pan w wyniku darowizny.
 
 
Zgodnie obecnie obowiązującym art. 19 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
 
Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Sama ustawa nie określa o jakie koszty można pomniejszyć przychód. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07.11.2001 roku sygn. akt SA/Sz 174/00, stwierdził, że skoro ustawodawca nie określił, co stanowi koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, to uprawnionym jest pogląd, że za owe koszty sprzedaży należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego alby sprzedaż mogła dojść do skutku. Do kosztów pomniejszających przychód zaliczyć będzie można np. koszty aktu notarialnego. Należy także zaznaczyć, że czym innym są koszty pomniejszające przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a czym innym koszty pomniejszające dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku kosztów pomniejszających przychód, będziemy mówić tylko o takich wydatkach, które związane są z samą transakcją sprzedaży i jej przygotowaniem. Należy zaznaczyć także, ze bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu osoby fizycznej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Stosownie do powyższego bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu jest zatem fakt nieuiszczenia ceny określonej w umowie lub jej uiszczenie w ratach lub do rąk innej osoby, bowiem obowiązek podatkowy powstaje z dniem zawarcia umowy, a jego wysokość jest zdeterminowana ceną w niej określoną, a nie sposobem jej zapłaty.
 
 
Jeżeli chodzi zatem o ustalanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, to w myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Ustalając zatem dochód, stanowiący różnicę pomiędzy uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodem a kosztami poniesionym w związku z osiągniętym dochodem, należy odwołać się do wskazanego art. 22 ust. 6c ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Czyli kosztem takim będzie cena nabycia nieruchomości określona w umowie przeniesienia własności nieruchomości.
 
Poza kosztem nabycia nieruchomości, podatnik może odliczyć od przychodu tylko te koszty, które łącznie spełniają następujące warunki:
  • zostały poniesione przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości (od chwili nabycia nieruchomości do czasu jej zbycia),
  • zostały poniesione na nakłady zwiększające wartość nieruchomości,
  • zostały udokumentowane przez podatnika (wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych).
Do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można zatem nakłady poczynione na nieruchomość, a więc wszelkie wydatki jakie związane były z ewentualnym remontem, modernizacją itp. Powyższy przepis stanowi zamknięty katalog kosztów, co oznacza, że podatnik nie może od przychodu odliczyć innych kosztów, w szczególności kosztów takich nie stanowią zapłacone prowizję i odsetki od udzielonego przez bank kredytu (tym bardziej cała rata kredytu). Tylko w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, do kosztów tych zalicza się kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Innych wyjątków w tym zakresie przepisy nie zawierają.
 
 
Zgodnie z obecnie obowiązującą ulgą podatkową, zwolnione są z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podstawą zwolnienia zatem jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika. Ustawa nie określa jak rozumieć cele mieszkaniowe ale z interpretacji przepisów ustawowych można określić katalog wydatków dających prawo do zwolnienia. Są to wydatki poniesione na:
  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  4. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  5. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  6. nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od końca roku, w którym uzyskano przychód, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Zdaniem części specjalistów, możliwa jest także spłata kredytu zaciągniętego w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, jeżeli kredyt był zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości na cele mieszkaniowe, a odsetki nie były objęte ulgą odsetkową, lub w inny sposób kredyt ten był wykorzystany na sfinansowanie celów mieszkaniowych objętych ulgą podatkową.
 
 
Oprócz podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości konieczne będzie zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. W myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku, podatkowi podlegają m. in. czynności cywilnoprawne w postaci umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, wynosi 2%.
 
Jarosław Olejarz
Porady prawne / Pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2010-04-29
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo podatkowe
Słowa kluczowe: podatek dochodowy, podatek dochodowy od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości, nieruchomość, obowiązek podatkowy, zwolnienie podatkowe
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.