Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

W 2012 roku nabyłem drogą sądową przy podziale majątku wspólnego prawo własności mieszkania. Sąd ustalił powołując biegłego rzeczoznawcę wartość mieszkania na kwotę ok. 100 tys. zł oraz, że mój nakład poniesiony z majątku osobistego wynosi ok. 3/4. W 2013 roku sprzedałem to mieszkanie za kwotę ok. 120 tys. zł ponosząc koszty pośrednika w kwocie 5 tys. zł. Biorąc pod uwagę fakt, iż nie minął okres 5 lat muszę złożyć zeznanie PIT-39. Czy nakład poniesiony z majątku osobistego i koszty pośrednika mogę w rozliczeniu ująć jako koszty uzyskania przychodu i obniżyć w ten sposób kwotę dochodu?

Zgodnie obecnie obowiązującym brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej u.p.d.o.f.), przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W opisanym stanie faktycznym wycena na potrzeby postępowania sądowego została dokonana, tym samym można ją uznać za wartość rynkową dla potrzeb ustalenia zobowiązania podatkowego. Wartość rynkową zgodnie z przepisami podatkowymi określa się bowiem na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Stąd zakładając, że biegły dokonał wyceny metodą porównawczą można uznać, że spełnia ona kryteria dla celów podatkowych.

 

Zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Sama ustawa nie określa o jakie koszty można pomniejszyć przychód. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07.11.2001 roku sygn. akt SA/Sz 174/00, stwierdził, że skoro ustawodawca nie określił, co stanowi koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, to uprawnionym jest pogląd, że za owe koszty sprzedaży należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego alby sprzedaż mogła dojść do skutku. Do kosztów pomniejszających przychód zaliczyć będzie można np. koszty aktu notarialnego jak również prowizję pośrednika. W zakresie prowizji stanowisko takie zajął m. in. dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w decyzji z dnia 28.02.2005 r. sygn. BD-F/415-70/05 stwierdzając, że „do kosztów sprzedaży zalicza się tylko te koszty, które musiały być poniesione, aby mogło dojść do sprzedaży. Do kosztów sprzedaży należą więc wydatki związane z oszacowaniem nieruchomości, prowizja pośrednika, opłata skarbowa itp.”.

 

 

Należy także zaznaczyć, że czym innym są koszty pomniejszające przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a czym innym koszty pomniejszające dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku kosztów pomniejszających przychód, będziemy mówić tylko o takich wydatkach, które związane są z samą transakcją sprzedaży i jej przygotowaniem. Należy zaznaczyć także, ze bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu osoby fizycznej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Stosownie do powyższego bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu jest zatem fakt nieuiszczenia ceny określonej w umowie lub jej uiszczenie w ratach lub do rąk innej osoby, bowiem obowiązek podatkowy powstaje z dniem zawarcia umowy, a jego wysokość jest zdeterminowana ceną w niej określoną, a nie sposobem jej zapłaty.

 

 

Jeżeli chodzi zatem o ustalanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, to w myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Ustalając zatem dochód, stanowiący różnicę pomiędzy uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodem a kosztami poniesionym w związku z osiągniętym dochodem, należy odwołać się do wskazanego art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu (z zastrzeżeniem ust. 6d) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Czyli kosztem takim będzie cena nabycia nieruchomości określona w umowie przeniesienia własności nieruchomości.

 

 

Poza kosztem nabycia nieruchomości, podatnik może odliczyć od przychodu tylko te koszty, które łącznie spełniają następujące warunki:

1)      zostały poniesione przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości (od chwili nabycia nieruchomości do czasu jej zbycia),

2)      zostały poniesione na nakłady zwiększające wartość nieruchomości,

3)      zostały udokumentowane przez podatnika (wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych).

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można zatem nakłady poczynione na nieruchomość, a więc wszelkie wydatki jakie związane były z ewentualnym remontem, modernizacją itp. Powyższy przepis stanowi zamknięty katalog kosztów, co oznacza, że podatnik nie może od przychodu odliczyć innych kosztów. Tylko w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, do kosztów tych zalicza się kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Innych wyjątków w tym zakresie przepisy nie zawierają.

 

 

Odnosząc się jednak do Pana zapytania dotyczącego nakładów poczynionych z majątku odrębnego na majątek wspólny (co ustalone zostało w orzeczeniu sądu przy podziale majątku) to nakłady te nie mają charakteru podatkowego a cywilnoprawny. Z punktu widzenia prawa podatkowego istotne jest czy zostały poniesione nakłady uznane za obniżające podstawę opodatkowania zgodnie z 30e ust. 2 u.p.d.o.f. W tym zakresie będzie Pan musiał udokumentować poniesienie kosztów, które jak już wyżej wskazano łącznie muszą spełniać określone wyżej warunki (m. in. nakłady muszą zwiększać wartość nieruchomości).

 

Jarosław Olejarz

Radca prawny

Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2014-04-21
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo podatkowe
Słowa kluczowe: podatek dochodowy, PIT, podatek od sprzedaży nieruchomości, nieruchomość, sprzedaż nieruchomości
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.