Wykup mieszkania komunalnego a skutki zbycia

Nie da się jedną czynnością prawną dokonać wykupu mieszkania i jednocześnie jego przeniesienia na inną osobę, gdyż są to dwie odrębne czynności prawne. Aby móc rozporządzać mieszkaniem (dokonać jego darowizny), trzeba mieć do tego tytuł prawny, czyli go nabyć. Ponadto jeżeli mieszkanie zostało nabyte od gminy z bonifikatą, to w przypadku zbycia tego mieszkania gmina może zażądać zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty, zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. Przepisu art. 68 ust. 2 ustawy nie stosuje się w przypadku zbycia mieszkania na rzecz osoby bliskiej. Wówczas jednak osoba bliska, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia, zobowiązana jest do zwrotu bonifikaty.

Aby jednak w przyszłości mieszkanie to nie zostało doliczone do masy spadkowej i nie było problemów z zachowkiem, zbycie mieszkania nie może nastąpić w wyniku darowizny gdyż, zgodnie z art. 993 Kc (Kodeksu cywilnego), przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku, darowizny uczynione przez spadkodawcę. Musiałaby więc być to umowa odpłatnego zbycia nieruchomości (umowa sprzedaży lub umowa dożywocia). Odpłatne zbycie nieruchomości, podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, wynoszący 19% od różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną zbycia mieszkania.
Jednak zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym powyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Reasumując najkorzystniej byłoby aby osoba uprawniona do wykupu mieszkania z bonifikatą wykupiła je, a po 12 miesiącach od wykupu przeniosła na własność mieszkania umową dożywocia (art. 908 § 1 Kc - Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym).
Nie powstanie wówczas obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, umowa dożywocia nie jest wliczana także do zachowku. W okresie od wykupu nieruchomości do czasu zawarcia umowy dożywocia, może zostać sporządzona umowa pożyczki przedmiotowej kwoty na wykup oraz testament (wystarczy zwykła forma pisemna).
Można także sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania (w formie aktu notarialnego), co powoduje, że gdyby osoba (zbywca) rozmyślił się i nie zamierzał sprzedać mieszkania, można wykonania takiej umowy dochodzić przed sądem.
Jednym słowem rozwiązań jest kilka, ale wydaje się że najmniej korzystne (obecnie) jest odpłatne zbycie nieruchomości z uwagi na duże zobowiazania podatkowe (urząd sam może dokonać wyceny mieszkania, więc jej zaniżenie nie ma sensu). Umowa darowizny nie wiąże się z podatkiem, gdyż darowizna dokonana w obrębie najbliższej rodziny zowlniona jest z podatku ale powstają roszczenia o zachowek w przypadku śmierci spadkodawcy.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl