Wejście w stosunek najmu mieszkania komunalnego

W świetle przedstawionych przez Panią okoliczności proponuję następujące rozwiązania prawne:

Zawarcie umowy o przeniesienie praw ze stosunku najmu. Stronami tejże umowy, byłaby Pani jako Nabywca oraz dziadek jako Zbywca. Na mocy tejże umowy dziadek jako dotychczasowy Najemca przeniósłby na Panią wszelkie prawa wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy Nim jako Najemcą, a gminą jako Wynajmującym. Tym samym wstąpiłaby Pani w prawa dotychczasowego Najemcy, czyli dziadka.
Zawarcie takiej umowy jest możliwe dopiero gdy gmina jako Wynajmujący wyrazi zgodę na przeniesienie praw z umowy najmu z dziadka na Panią. Dodatkowo w Pani sytuacji sprawa się bardziej złożona z uwagi na fakt ubezwłasnowolnienia Pani dziadka. Bowiem de facto umowa taka powinna być zawarta przez osobę będącą opiekunem dzidka, czyli przez Pani matkę. Zgodnie z art. 159 § 1 ust. 2 krio, opiekun nie może reprezentować osób pozostających pod jego opieką przy czynnościach prawnych pomiędzy osobą pozostającą pod opieką a wnuczką. Pani matka musiałaby ustanowić pełnomocnika do takiej czynności. Mogłaby Pani sama złożyć wniosek do sądu rodzinnego i stać się jego prawnym opiekunem lub kuratorem. Zgodnie z art. 157 krio (kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), jeżeli opiekun doznaje przemijającej przeszkody w sprawowaniu opieki, sąd opiekuńczy może ustanowić kuratora. Nie mogłaby Pani jednak jako opiekun z uwagi na treść art. 159 § 1 krio zawrzeć umowy sama z sobą. Ponadto zawarcie umowy samemu ze sobą, stanowiłoby obejście prawa i w świetle art. 58 KC umowa ta byłaby nieważna. Tutaj także rozwiązaniem w tej sytuacji (po ustanowieniu Pani opiekunem lub kuratorem) byłoby ustanowienie przez Panią pełnomocnika do podpisania w Pani imieniu tejże umowy. Najlepiej jednak przed zawarciem takiej czynności byłoby wystąpić do sądu rodzinnego o wyrażenie zgody na zawarcie takiej umowy.

Ponadto, w sytuacji gdyby na mocy powyższej umowy stała się Pani już najemcą, to stosownie do treści art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jako najemcy przysługiwałoby Pani prawo pierwokupu mieszkania, na preferencyjnych zasadach.

Jeżeli jednak gmina nie wyraziłaby zgody na przeniesienie praw z umowy najmu z dziadka na Panią, pozostaje Pani możliwość zobowiązania dziadka do świadczeń alimentacyjnych i wtedy stosownie do art. 691 KC w chwili jego śmierci wstąpiłaby Pani z mocy prawa w stosunek najmu. Wspomniała Pani, ze jednak nie chciałaby Pani pozywać dziadka o alimenty. W tej sytuacji proponuję zawezwać dziadka do próby ugodowej w sprawie alimentów dla Pani. W powyższym celu należy złożyć wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przeciwnika, czyli Pani dziadka (dziadek będzie reprezentowany przez opiekuna - czyli Pani matkę). Sądem właściwym jest sąd właściwości ogólnej przeciwnika. Wezwanie do próby ugodowej powinno zawierać zwięzłe oznaczenie sprawy, której ugoda ma dotyczyć. Musi ono ponadto odpowiadać wymogom przewidzianym dla każdego pisma procesowego (art. 126 i następne kpc). Należy pamiętać o obowiązku dołączenia odpisu pisma i załączników dla przeciwnika oraz o opłaceniu wniosku (opłata stała od wniosku o przeprowadzenie postępowania pojednawczego wynosi 40 zł). Postępowanie pojednawcze przeprowadzane jest przez sąd w składzie jednoosobowym. W sytuacji, gdy doszło do zawarcia ugody, jej treść wciągana jest do protokołu, a następnie strony podpisują ugodę.

Reasumując, sprawa jest bardzo skomplikowana z uwagi na ubezwłasnowolnienie dziadka. Na początek powinna Pani wystąpić z wnioskiem do Gminy o wstąpienie w stosunek najmu, opisując zaistniałą sytuację. Równocześnie naszym zdaniem powinna Pani wystąpić do sądu opiekuńczego o ustanowienie Pani prawnym opiekunem lub kuratorem osoby ubezwłasnowolnionej, skoro faktycznie taką opiekę Pani sprawuje. Umożliwi to Pani podejmowanie dalszych działań prawnych w celu wejścia w stosunek najmu chyba, że jest Pani w tej sprawie porozumieć się z dotychczasowym opiekunem.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl