Budowa nieruchomości na działce stanowiącej współwłsność

W przypadku współwłasności mogą być różne problemy związane z nieruchomością, gdyż w sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana będzie zgoda współwłaścicieli nieruchomości. Może to dotyczyć np. wpisu hipoteki w przypadku, gdy wpis taki ma być ustanowiony jako zabezpieczenie kredytu.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

• złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
• złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego).

Ustawa zatem nie określa, że aby złożyć pozwolenie na budowę trzeba być właścicielem nieruchomości, konieczne jest jedynie prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli dopuszczalne jest uzyskanie pozwolenia w przypadku:

1. własności,
2. współwłasności
3. użytkowania wieczystego
4. trwałego zarządu
5. ograniczonego prawa rzeczowego
6. stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót i obiektów budowlanych

W przypadku wybudowania budynku na cudzym gruncie, zgodnie z zasadą superficjes solo cedit, znajdującą potwierdzenie w treści art. 47 i 191 kodeksu cywilnego (Art. 191 kc - własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.), wniesiony budynek co do zasady staje się własnością właściciela gruntu. Wyjątek przewidziany jest w art. 235 § 1 kc - Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Tym samym najkorzystniejsze byłoby dokonanie podziału nieruchomości.

Stosownie do art. 210 kc (kodeksu cywilnego), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności oraz do art. 211 kc, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej.
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Mogą Państwo dokonać podziału za zgodą pozostałych współwłaścicieli, w każdej chwili znieść współwłasność przedmiotowej działki. W przypadku braku zgody mogą Państwo żądać zniesienia współwłasności przez sąd.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl