Wykup mieszkania komunalnego w przypadku posiadania nieruchomości gruntowej

Mieszkanie komunalne jest szczególnym rodzajem lokalu mieszkalnego. Po pierwsze z uwagi na fakt, iż gmina realizuje w ten sposób ustawowy obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, a po drugie z uwagi na, że mieszkanie tego typu z reguły gmina przyznaje osobom, które z różnych powodów nie mają możliwości na zakup mieszkania lub uzyskania prawa do spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Co do zasady, gminy przyznają lokale komunalne osobom, które posiadają odpowiednio niskie dochody w przeliczeniu na członka rodziny. Jednym z warunków jakie gminy wymagają przyznając mieszkanie komunalne, jest fakt, aby osoba mająca przydział do takiego mieszkania, nie posiadała żadnego innego lokalu mieszkalnego (własnościowego lub spółdzielczego).

 

Gminy mogą dokonywać zbywania mieszkań komunalnych, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym, pierwszeństwo w ich nabyciu, przysługuje m. in. osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Z tego też względu istotne jest aby w chwili wykupywania mieszkań mieć stosunek najmu z gminą.

 

Odnosząc się zatem do samego stosunku najmu, to zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Jeżeli zatem na podstawie ustawy, gmina określi wymogi w zakresie najmu lokali mieszkaniowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, gdyby wszedł Pan na mocy ustawy w najem przedmiotowego lokalu, umowa najmu może Pani zostać wypowiedziana. Tak jak powiedzieliśmy każda gmina ustala własne zasady najmu lokali komunalnych. Np. w Warszawie jednym z podstawowych warunków najmu lokalu jest brak przez wnioskodawcę oraz jego małżonka tytułu prawnego do innego lokalu lub budynku spełniającego warunki lokalu zamiennego. Jak wynika z uchwały, najem nie może być zawarty, jeżeli wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać, oraz jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal (lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części.

 

W opisanej zatem uchwale, posiadanie nieruchomości gruntowej, nawet w postaci działki budowlanej nie jest przesłanką do wypowiedzenia stosunku najmu, a tym samym do wykupienia mieszkania komunalnego. Idea tego przepisu opiera się na zasadzie, że lokal komunalny może być przyznany osobie, która nie ma żadnego prawa do zamieszkania w innym lokalu mieszkalnym (na działce gruntu mieszkanie nie jest możliwe, stąd nie została ona wpisana w uchwale jako przesłanka do pozbawienia prawa do najmu lokalu komunalnego).

 

Skoro zatem nie ma przesłanek do wypowiedzenia przez gminę umowy najmu lokalu, to naszym zdaniem może Pan uczestniczyć w wykupie przedmiotowego lokalu mieszkalnego na zasadzie pierwszeństwa. Nie mniej jednak, aby precyzyjnie odpowiedzieć na zadane pytanie konieczne jest zapoznanie się z odpowiednią uchwałą gminy, w zasobie której znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny. Tak ja zostało wyżej wskazane, ustawodawca gminom pozostawił swobodę w ustalaniu zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy, w tym warunki najmu a także wykupu gminnych lokali mieszkalnych (bezprzetargowo oraz z udzieleniem bonifikaty).

 

www.SerwisPrawa.pl