Kwestie związane ze zamianami przeznaczenia nieruchomości gruntowej określa ustawa z dnia 27 marca 2003 roku, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisami ustawy, wejście w życie planu miejscowego, powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu. Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. Z przepisów tych wynika, że zmiana planu powoduje z mocy prawa zmianę przeznaczenia nieruchomości.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Roszczenia o opłatę planistyczną wygasają w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Po tym terminie sprzedaż nieruchomości nie powoduje obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej.
Niezależnie od ww. opłat, w przypadku sprzedaży nieruchomości konieczne będzie ustalenie i ewentualna wpłata podatku dochodowego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku, o podatku dochodowym od osób fizycznych, na ogólnych zasadach. Przychodem, który podlega opodatkowaniu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Na podatnie art. 21 ust. 1 pkt. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione są z podatku przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny (czyli sprzedaż gruntów rolnych przed uchwaleniem planu nie powoduje obowiązku podatkowego). Opodatkowanie przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości uzależnione jest także, od tego czy nieruchomość była nabyta przed 2007 rokiem czy po 1.01.2007 roku, gdy weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 28 ust. 1 (przed nowelizacją) w/w ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu z tego tytułu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika - art. 28 ust. 2 cytowanej ustawy. Po nowelizacji przepis ten został uchylony, a przychód liczony jest na zasadach ogólnych.
Na koniec warto zaznaczyć, że w pewnych okolicznościach zbycie nieruchomości może także zostać obciążone podatkiem VAT.
Porady prawne / Pomoc prawna
