Kara umowna w umowie przedwstępnej

Zgodnie z art. 157 § 1 kc (kodeksu cywilnego), własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Ponadto zgodnie z art. 158 kc, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Przedstawiona umowa sprzedaży przedwstępnej istotnie zawiera wiele nieścisłości. Zgodnie z prawem cywilnym, za umowę przedwstępną uznana będzie tylko ta umowa, która zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna została określona w art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Zatem nie zawarcie umowy przyrzeczonej przez stronę rodzi skutki uprawnienie odszkodowawcze dla drugiej strony. W tym przypadku strony ustaliły odszkodowanie w wysokości 10% wartości rzeczy.

Decydujące znaczenie w tym przypadku będą miały, zatem postanowienia umowne. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego – art. 353(1) kc. W przypadku umów zawieranych z konsumentami swoboda w kształtowaniu stosunku prawnego doznaje pewnych ograniczeń. Zgodnie z art. 385 (3) kc, w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (pkt. 16), nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (pkt. 17). W takim przypadku postanowienia te są nie ważne, co nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania za uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach ogólnych.

W przypadku interpretacji zapisów umownych, zgodnie z dyspozycją art. 65 § 2 kc, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z tego też względu należy uznać, że celem zawartej umowy przedwstępnej było ustalenie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności nieruchomości, a także ustalenie kary umownej w przypadku uchylenia się sprzedającego od jej zawarcia. Na tej podstawie Kupujący może żądać naprawienia szkody, jaką poniósł licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej w postaci zastrzeżonej kary umownej.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl