Egzekucja udziału w nieruchomości wspólnej

Komornik w toku egzekucji może dokonać zbycia udziałów dłużnika, jakie przysługują mu w nieruchomości. Aby dokonać sprzedaży tych udziałów, komornik musi oszacować wartość nieruchomości, w tym celu zleca biegłemu z zakresu szacowania wartości nieruchomości dokonanie jej wyceny. Współwłasność w częściach ułamkowych, jaka istnieje w Państwa przypadku, ma ten charakter, że współwłaścicielowi przysługuje udział ułamkowy nieruchomości, bez określenia jednak jej konkretnej części, stąd istnieje konieczność oszacowania całej nieruchomości. Zawarta pomiędzy Państwem umowa (podziału nieruchomości) jest umową określającą zarząd rzeczą wspólną oraz sposób korzystania z rzeczy. Umowa taka nie dokonała podziału nieruchomości, albowiem musiałaby mieć formę aktu notarialnego. Po dokonaniu umownego podziału nieruchomości (w formie aktu notarialnego) zniesiona by była współwłasność i każdy ze współwłaścicieli stałby się pełnoprawnym właścicielem podzielonej nieruchomości, w części jaka mu przysługuje.

Zobowiązanym do udostępnienia nieruchomości celem dokonania opisu i oszacowania jest dłużnik. Pan jako współwłaściciel nie musi nic w tej sprawie robić, ale tak jak wskazaliśmy wyżej nieruchomość w całości powinna być oszacowała, i dłużnik (współwłaściciel) może żądać od Pana udostępnienia zarządzanej przez Pana części nieruchomości (do czego ma prawo). Nie udostępnienie Pańskiej części nieruchomości ponadto może mieć negatywny wpływ na wartość oszacowania nieruchomości, które może nie uwzględnić poczynionych nakładów na nieruchomość, tym samym obniżając jej wartość szacunkową, co z kolei będzie wiązało się z niższą ceną wywoławczą na licytacji. Tak czy inaczej biegły dokona szacunkowego określenia wartości nieruchomości, czy Pan mu udostępni wykorzystywaną przez siebie część.

Konsekwencje dla współwłaściciela (oprócz zaniżenia wartości nieruchomości) są zasadniczo takie, że po sprzedaży nieruchomości nowy współwłaściciel może chcieć zmiany zawartej umowy, a także może żądać podziału nieruchomości. Tak jak już wskazaliśmy powyżej, podział taki może nastąpić w oparciu o akt notarialny lub w wyniku orzeczenia sądowego. Zasadniczo sąd zawsze zmierza do dokonania fizycznego podziału nieruchomości, a jeżeli nie ma takiej możliwości to wówczas może przysądzić nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Może Pan przy podziale dowodzić poniesionych nakładów na rzecz wspólną i dokonania podziału z ich uwzględnieniem.

Reasumując, z Pana punktu widzenia korzystne byłoby przystąpienie do licytacji części nieruchomości przypadającej drugiemu współwłaścicielowi. Stałby się Pan wówczas samodzielnym właścicielem nieruchomości. W I licytacji cena wywołania wynosi ¾ oszacowania udziału w nieruchomości, a w II licytacji (gdyby w I nie było chętnych) 2/3 wartości oszacowania. Stąd może być to dla Pana korzystne. Po II bezskutecznych licytacjach komornik umorzy egzekucję z nieruchomości, która ponownie będzie mógł wszcząć po upływie roku.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl