Wykup mieszkania komunalnego na rzecz innej osoby

Sprawa jest dość skomplikowana, ale pokrótce postaram się wyjaśnić wątpliwości.

Oczywiście musi Pan najpierw przekazać pieniądze, które są przeznaczone na spłatę zadłużenia oraz wykup mieszkania. Z punktu widzenia prawnego, najkorzystniej jest zawrzeć umowę pożyczki pomiędzy Panem a osobą zamieszkującą w mieszkaniu. Pożyczka może przewidywać, że przeznaczona jest na określony cel, tj. spłatę zadłużenia oraz wykup mieszkania, aby osoba ta tych pieniędzy nie przeznaczyła na inne cele. Można zastrzec w umowie wręcz wierzycieli, na konto których Pan przeleje pieniądze. Jeżeli będzie Pan przekazywał pieniądze do rąk lub na rachunek pożyczkobiorcy, proszę pamiętać, aby pokwitowała odbiór pieniędzy lub zachować potwierdzenia przelewów. Umowa pożyczki winna być oprocentowana i przewidywać jej spłatę, np. w ratach lub jednorazowo. Korzystne jest także zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego i poddanie się przez pożyczkobiorcę egzekucji na podstawie tego aktu na podstawie art. 777 kpc (kodeksu postępowania cywilnego). W razie problemów nie musi Pan chodzić po sądach i wnosić koszty sądowe, albowiem wystarczy takiemu aktowi nadać klauzulę wykonalności i stanowi wówczas on tytuł wykonawczy, który jest podstawą wszczęcia egzekucji przez komornika.

Przekazanie pieniędzy w formie darowizny jest niekorzystne z powodów podatkowych, albowiem darowizna zwolniona jest z podatku tylko w obrębie osób najbliższych. Ponadto już po zakończeniu całej operacji, może Pan zawrzeć z tą osobą, która będzie właścicielem mieszkania umowę sprzedaży tego lokalu, potrącając z ceny sprzedaży mieszkania przedmiotową pożyczkę. Aby osoba ta była usatysfakcjonowana całą operacją może Pan ustanowić dożywocie w jednym z pokojów mieszkania lub w całym mieszkaniu. Zgodnie z art. 910 § 1 kc (kodeksu cywilnego), przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Jedyny problem może być w przypadku gdy wykup mieszkania następuje z bonifikatą.

Obecnie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarowaniu nieruchomościami, w art. 68 ust. 2 przewiduje, że nabywca nieruchomości dokonał jej zbycia lub wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem lat 10, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej rewaloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu tego nie stosuje się w przypadku zbycia: na rzecz osoby bliskiej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego; pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

Darowizna ma jeszcze jedną wadę, oprócz opisanych. W przypadku śmierci obecnej lokatorki a przyszłej właścicielki mieszkania, do spadku na mocy ustawy zostaną powołani jej krewni. Jeżeli krewni uprawnieni do dziedziczenia ustawowego oraz do zachowku, nie otrzymają należnego zachowku, zgodnie z art. 1000 § 1 kc, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku. Obdarowany jest zobowiązany do zapłaty ww. sumy w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. Zachowek co do zasady wynosi ½ tego, co spadkobierca ustawowy (uprawniony do zachowku zgodnie z art. 991 § 1 kc) otrzymałby w wyniku dziedziczenia ustawowego.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl