Ochrona wynajmującego w przypadku sprzedaży nieruchomości

Licytacji nie może Pan wstrzymać, może ją wstrzymać tylko organ egzekucyjny lub wierzyciel, na rzecz którego egzekucja jest prowadzona. W szczególnych przypadkach egzekucja może być wstrzymana przez sąd, ale z opisanego przez Pana stanu, nie wynika, iż takie okoliczności mogą zachodzić. Oczywiście w przypadku nabycia nieruchomości przez nowego właściciela.

Zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego (dalej kc) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 kc).

Z treści powyższego przepisu wynika, że jeżeli umowa zawarta zostanie na piśmie, na czas oznaczony (np. 5 lat – umowa najmu na czas oznaczony nie może być zawarta na czas dłuższy niż lat 10, po tym okresie przekształca się ona w umowę zawartą na czas nieoznaczony) i posiada datę pewną, to nowy nabywca umowy takiej nie może wypowiedzieć. Datą pewną jest urzędowe poświadczenie, dokonane przez organ państwowy (np. pieczątka urzędu skarbowego), organ samorządu terytorialnego lub poświadczenie dokonane przez notariusza (notariusz na okazanej umowie przybija pieczęć i datę okazania mu umowy) – art. 81 kc.

Reasumując, jeżeli zawarł Pan umowę na czas określony (do lat 10) i umowa ta zawarta jest na piśmie i opatrzona jest datą pewną, to nowy nabywca nie może wypowiedzieć Panu umowy wcześniej, niż okres na jaki została zawarta. Gdyby pomimo spełnienia warunków powyższych (z art. 678 § 2 kc), najemca wypowiedział Panu przed czasem umowę, może Pan żądać od nabywcy naprawienia szkody, jaką Pan poniósł w związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy (art. 679 § 1 kc).

Porady prawne / Pomoc prawna
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl