Przeniesienie własności mieszkania przez dłużnika

Niestety, mieszkanie w wyniku postępowania spadkowego weszło do majątku Pani matki. Wierzyciele, jak się dowiedzą (lub komornik działając w ich imieniu) mogą skierować egzekucję do tego mieszkania. W przypadku dokonania darowizny (sporządzenia aktu notarialnego) mieszkanie, co prawda stanie się Pani własnością, ale wierzyciele będą mogli żądać umowy darowizny za bezskuteczną.

Zgodnie z art. 527 kodeksu cywilnego (dalej kc) - Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
W przypadku, gdy korzyść majątkową uzyskana jest bezpłatnie (np. darowizna), wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (art. 528 kc).

Oczywiście postępowanie to dokonuje się na wniosek wierzyciela, stąd musi się on dowiedzieć, że Pani matka otrzymała spadek, a po drugie musi wiedzieć, że mieszkanie otrzymane w spadku Pani darowała.

Przepisy mówią jedynie o sytuacji, gdy osoba trzecia (czyli Pani) w wyniku czynności prawnej (np. darowizny) otrzymała korzyść majątkową. A zatem, gdyby taka czynność prawna przenosząca własność mieszkania, nie stanowiłaby korzyści majątkowej dla osoby trzeciej (czyli dla Pani), nie można wówczas żądać uznania takiej czynności za bezskuteczną. Jednym słowem gdyby Pani odkupiła od mamy mieszkanie, za kwotę odpowiadającą jego wartości rynkowej, nie będzie możliwości uznania takiej czynności za bezskuteczną. Proszę pamiętać, że to jak się Pani umówi z matką w zakresie zapłaty (czy jednorazowo, czy też spłata zostanie rozłożona na raty na dłuższy okres – może to być nawet kilkadziesiąt lat), to jest to sprawa pomiędzy Panią a matką. Oczywiście wierzyciele za pomocą komornika mogą zająć taką wierzytelność (kwotę, które ma zostać uiszczona po dokonanym już zajęciu), chyba, że cena została zapłacona. Proszę pamiętać, aby w przypadku zapłaty całości lub części ceny otrzymać od matki pokwitowanie.

Istnieje jeszcze jedna możliwość prawna przeniesienia własności nieruchomości. Chodzi mianowicie o umowę o dożywocie. Zgodnie z art. 908 § 1 kc - Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Naszym zdaniem umowę o dożywocie trudno jest uznać za umowę, która jest działaniem dającym Pani korzyść majątkową wprost, gdyż zobowiązana jest Pani do dożywotniego zapewniania Pani matce utrzymania. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 kc). Umowę o dożywocie można zamienić w drodze postępowania sądowego na umowę o dożywotnią rentę.

Należy jednak pamiętać, że wierzyciele mogą próbować uchylić taką umowę, a ostateczne rozstrzygnięcie należeć będzie do sądu. Umowę o dożywocie sporządza się w formie aktu notarialnego.

Przy sprzedaży oraz przy przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie maksymalna stawka notarialna uzależniona jest od wartości nieruchomości, przy kwocie pow. 60 tys. zł wynosi ona ok. 1.000 zł + 0.5% od nadwyżki powyżej kwoty 60.000 zł. Oczywiście są to stawki maksymalne, można stawkę taką z notariuszem negocjować (najlepiej zapytać w kilku kancelariach). Ponadto należy doliczyć ok. 200 zł opłaty za zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości (jeżeli mieszkanie taką księgę posiada). Pani matka musiałaby także zapłacić ok. 10% podatku dochodowego w przypadku zbycia nieruchomości oraz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (płatne u notariusza). W przypadku darowizny, od 1.01.2007 roku zwolnione są z podatku darowizny dokonane na rzecz osób najbliższych.

Na koniec dodam, że obniżanie wartości majątku przez dłużnika, może rodzić jego odpowiedzialność karną. Zgodnie z art. 300 § 1 kodeksu karnego - Kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Porady prawne / Pomoc prawna
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl