Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Kategoria: Prawo cywilne, Prawo gospodarcze
Słowa kluczowe: zasiedzenie

Rodzice kupili w 1970 r. wspólnie z siostrą ojca działkę o pow. 5 ha i stali się posiadaczami 2,5 ha. Na umowie kupna nie figurowali a figurowała siostra taty jako właściciel całości. Później wspólnie z siostrą taty rodzice wybudowali na tej działce dom. Połowa domu należąca do rodziców. Żadne dokumenty nie stwierdzają, że w budowę domu inwestowali rodzice. Mieli trzech synów. Po ukończeniu przez najmłodszego syna 18 lat siostra ojca, przepisała na tego syna własność połowy działki która faktycznie należała do naszych rodziców, za którą rodzice kiedyś zapłacili i potem za swoje pieniądze wybudowali pół domu bliźniaka. Przepisanie to odbyło się na polecenie moich rodziców. Przez cały czas posiadania, od zakupu działki i po przepisaniu jej na syna aż do śmierci ojca rodzice sami uprawiali działkę i zachowywali się raczej jak właściciele (posiadacze samoistni). W 2006 roku zmarł najmłodszy syn, na którego przepisano kilkanaście lat temu działkę a kilka miesięcy później zmarł ojciec. Syn na którego ciotka przepisała własność ½ działki nigdy nie sprawował swoich właścicielskich praw mimo, że działka była na niego zapisana. Wszelkie formalności związane z tą nieruchomością rodzice załatwiali zawsze na nazwisko formalnych właścicieli, najpierw na ciotkę a potem na syna. Zmarły syn zostawił po sobie wdowę i dwóch synów. Po śmierci ojca jego żona nasza matka przekazała działkę nam dwóm pozostałym synom. Jak możemy wejść w formalne posiadanie działki będąc na razie samoistnymi posiadaczami?

Z formalnego punktu widzenia sprawa przedstawia się tak, że zgodnie ze wszystkimi dokumentami właścicielami nieruchomości byli najpierw Pana ciotka a potem brat. Zgodnie z ogólną zasadą dziedziczenia ustawowego (nic Pan nie piszę, że był jakikolwiek testament) po zmarłym dziedziczy współmałżonek oraz ich wspólne dziecko. Jeżeli wdowa po zmarłym akceptuje wszelkie wcześniejsze ustne uzgodnienia w zakresie nabycia i sprzedaży majątku, najprostszym wyjściem jest przeniesienie części (lub całości) przedmiotowej nieruchomości na Pana oraz brata, poprzez sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. W przypadku sprzeciwu, sprawa jest dość ciężka.


Jeżeli chodzi o instytucję zasiedzenia nieruchomości, to regulują ją przepisy prawa cywilnego zawarte w art. 172-176, z wyłączeniem art. 174, który odnosi się do zasiedzenia rzeczy ruchomych.
Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Aby osoba nie będąca właścicielem nieruchomości nabyła jej własność, muszą być spełnione określone przesłanki:

  1. Posiadanie nieprzerwane i samoistne - Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny (np. umowa z właścicielem), z którym łączy się określone władztwo nad tą nieruchomością, są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą nieruchomości przez zasiedzenie. Definicja posiadania samoistnego jest dość jasna, przy czym należy pamiętać, że chodzi tu bardziej o zewnętrzne przejawy takiego władania. Faktyczne zatem władanie rzeczą w sposób odpowiadający treści prawa własności wyczerpuje całość znamion posiadania. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swoją treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela. Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np.: uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów (post. SN z 18 kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, OSNC 1997/10/150), ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków (post. SN z 23 lutego 1998 r., III CKN 384/97, OSNC 1998/10/164), zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Warto zaznaczyć ponadto, że posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma tylko możliwość wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie korzystał (post. SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNC 1987/9/138). Jeśli zaś chodzi o nieprzerywalność posiadania, to art. 340 kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie ciągłości posiadania i stanowi, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go. Przeszkodą przemijającą jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemożliwiła wykonywanie władztwa nad rzeczą, a następnie ustała. Przerwanie ciągłości posiadania może nastąpić w razie pozbawienia posiadacza władzy nad rzeczą przez inną osobę (utrata posiadania). Zgodnie jednak z art. 345 kodeksu cywilnego posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
  2. Dobra i zła wiara - Długość terminów, po upływie których następuje nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane. Przepis art. 7 kodeksu cywilnego wprowadza jedynie domniemanie, zgodnie z którym, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. W doktrynie i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (por. wyrok SN z 14 kwietnia 1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.
  3. Terminy zasiedzenia - Zasiedzenie następuje z mocy ustawy, a terminy nie mogą być w żaden sposób modyfikowane wolą stron. Ustawa przewiduje dwa terminy zasiedzenia - dwadzieścia lat w wypadku posiadania w dobrej wierze i trzydzieści lat w wypadku posiadania w złej wierze. Przypomnieć jednak należy, że terminy te zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), z mocą obowiązującą od 1 października 1990 roku Przed nowelizacją terminy zasiedzenia własności nieruchomości były krótsze i wynosiły: dziesięć lat w wypadku dobrej wiary oraz dwadzieścia lat w wypadku złej wiary. Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 1 października 1990 roku, stosuje się nowe terminy. Jednakże do zasiedzenia nieruchomości, którego termin dwudziestoletni upłynął przed dniem 1 października 1990 r. nie ma zastosowania nowy termin trzydziestoletni (III CZP 73/90, OSN 1991, poz. 83). Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z postanowieniami art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Ta zasada ma zastosowanie również w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

W opisanej sytuacji mamy raczej do czynienia ze złą wiarą. Z uwagi na upłynięcie terminów ustawowych (zarówno pod rządami poprzedniej jak i znowelizowanej ustawy), za spełnioną można uważać przesłankę związaną z terminami zasiedzenia. Konieczne jednak byłoby w tym przypadku wykazanie w tym terminie tego posiadania, które musi być nieprzerwane i samoistne. Można uznać, iż są w tym przypadku przesłanki do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, jednakże ocena należeć będzie do sądu rozstrzygającego. Oczywiście kluczowe będzie wykazanie w sprawie dowodów na poparcie faktów potwierdzających, żądanie nabycia nieruchomości na podstawie zasiedzenia. Z powództwem z art. 172 kc może wystąpić jedynie samoistny posiadacz, czyli jeżeli posiadaczem takim jest Pana matka, to ona z takim powództwem powinna wystąpić do sądu.

Zasadniczo z opisanego stanu prawnego wynikają jedynie te dwie możliwości.

Porady prawne
Internetowa Kancelaria Prawna
www.SerwisPrawa.pl

Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2006-11-28
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne, Prawo gospodarcze
Słowa kluczowe: zasiedzenie
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.