Przede wszystkim odpowiadając na pytanie czy mają Państwo prawo żądać od właściciela nieruchomości spłaty poczynionych nakładów, to należy odpowiedzieć w zasadzie twierdząco. Powstaje jednakże pytanie o podstawę prawną takiego zwrotu. Prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów (zwrotu kosztów) na cudzą rzecz wynika przede wszystkim z treści art. 226 k.c. który w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza samoistnego nieruchomości, może on domagać się zwrotu nakładów poniesionych na cudzą rzecz. W przypadku braku podstawy prawnej, zawsze można domagać się zwrotu korzyści uzyskanych przez drugą stronę na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c. - Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości).
Roszczenie z art. 226 k.c. wiąże się z tym, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się bezpodstawnie jego kosztem. Natomiast samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Powyższy przepis stanowi ewentualną podstawę prawną do żądania zwrotu nakładów. W konkretnym stanie faktycznym konieczne jest jednak ustalenie, czy istniała zgoda na dokonanie nakładów, jak również w jakim zakresie zgoda ta obejmowała zwrot nakładów. Teoretycznie z żądaniem zwrotu nakładów można wystąpić dopiero w chwili zwrotu rzeczy, wówczas możliwe jest określenie okoliczności pozwalających ustalić wielkość roszczenia. Chodzi zwłaszcza o ustalenie jakie nakłady były konieczne, oraz ustalenie pokrycia nakładami koniecznymi korzyści jakie posiadacz uzyskał z rzeczy, a także zwiększenie wartości rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Roszczenie o rozliczenie nakładów przysługuje przeciwko temu, kto w chwili wydania rzeczy był jej właścicielem. Jeżeli chodzi o pojęcie nakładów koniecznych to należy przez nie rozumieć wszelkie wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie nie pogorszonym, zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Nakładami takimi nie będą nakłady związane z wniesieniem kolejnej kondygnacji budynku, a tym samym roszczenie o zwrot tych nakładów może dotyczyć jedynie posiadacza w dobrej wierze.
Zgodnie z treścią art. 405 k.c. (kodeksu cywilnego) kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia obciąża wzbogaconego niezależnie od tego, w wyniku jakiego zdarzenia uzyskał korzyść majątkową. Może ona powstać w wyniku jego działania a nawet wbrew jego woli. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.11.1998 roku sygn. akt II CKN 58/98 potwierdził także, że może być to rezultatem czynności zubożonego, osób trzecich, a nawet sił przyrody. Przyczyna wzbogacenia nie ma zatem znaczenia, ważne jest aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej. Dokonanie nakładów na cudzą nieruchomość, stanowi tylko wówczas bezpodstawne wzbogacenie, gdy zubożony nie posiadał żadnego tytułu do nieruchomości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04.11.1980 roku sygn. akt II CR 394/80 stwierdził, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.), niezależnie od tego czy chodzi o nakłady konieczne czy też użyteczne (ulepszenia rzeczy).
Reasumując, naszym zdaniem w opisanym stanie faktycznym istnieje podstawa do żądania zwrotu poniesionych nakładów na cudzą nieruchomość. Należałoby jednak ustalić podstawę tego żądania, a jeżeli takiej podstawy prawnej nie ma, wówczas zażądać zwrotu korzyści na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
W przypadku śmierci właściciela nieruchomości wszelkie składniki majątku jakie on posiadał z chwila jego śmierci przechodzą na jego spadkobierców ustawowych lub testamentowych. Jak bowiem wynika z treści art. 922 § 1 k.c. prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Z przepisu tego wynika, że również obowiązki zmarłego przechodzą na spadkobierców. W przypadku zatem bezpodstawnego wzbogacenia przez spadkodawcę, roszczenie o zwrot bezpodstawnej korzyści wchodzi w skład masy spadkowej jako tzw. długi spadkowe. Obciążają one zatem spadkobierców, którzy mogą jednakże podnosić wszelkie zarzuty jakie przysługiwały spadkodawcy w tym zakresie. Jednym słowem, w opisanym stanie faktycznym w razie śmierci właściciela budynku, z ewentualnym roszczeniem o zwrot poniesionych nakładów musieliby państwo wystąpić do spadkobierców, którzy spadek przyjmą. Jeżeli jednakże osoba ta dokonałaby darowizny przedmiotowej nieruchomości, wówczas winni Państwo swoje roszczenia skierować do obdarowanego na podstawie art. 407 k.c., w myśl którego, jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.
Porady prawne / pomoc prawna
