Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Kiedy nakłady na przedmiot najmu są konieczne a kiedy użyteczne?

Byłem najemcą powierzchni przeznaczonych pod działalność gastronomiczną. Umowa została zakończona. Wynajmujący w chwili obecnej dokonał własnej wyceny lokalu i twierdzi, że wszelkie nakłady jakie były czynione w lokalu były nakładami koniecznymi, które obciążały najemcę. Chcę zaznaczyć, że lokal otrzymałem do remontu, w zasadzie w stanie surowym deweloperskim i sam musiałem go przystosować. Czy poczynione przeze mnie nakłady były nakładami koniecznymi, które obciążały najemcę?

Wynajmujący zgodnie z treścią art. 662 § 1 k.c. powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Brak wykonania i wykończenia budowlanego przedmiotu najmu powoduje, że przedmiot najmu nie jest przydatny dla przedmiotowej umowy. Wynajmujący nie może, nawet poprzez umowne zobowiązanie najemcy, przenieść na niego obowiązków budowlanych związanych z przedmiotem najmu. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20.12.1982 roku sygn. akt I SA 356/82, który zachował nadal aktualność, stwierdza, że należy uznać za niedopuszczalne przydzielenie pomieszczenia, które nie nadaje się do zamieszkania ze względu na stan techniczny nawet, gdy uprawniony zobowiąże się do przeprowadzenia remontu. Obowiązek taki może obciążać tylko zarządcę lub właściciela budynku.  Zastosowanie ma tu bowiem art. 662 § 1 k.c., zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku.

 

Najemcę w myśl art. 662 § 2 k.c. obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Określenie "drobne nakłady" nie jest zwrotem precyzyjnym, jednakże w doktrynie przyjmuje się, iż są to inne nakłady, niż te konieczne obciążające wynajmującego, tzn. takie, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku. Do drobnych nakładów w przypadku najmu lokalu, które w myśl art. 681 k.c. obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Można zatem mówić o zwykłych nakładach, które związane są z korzystaniem z rzeczy i jej naturalnym zużyciu. Wszelkie pozostałe nakłady należy uznać za użyteczne, a nie konieczne i co do zasady wynajmujący powinien je ponosić, a najemca ewentualnie za jego zgodą. Brak zgody wynajmującego na dokonane przez najemcę nakłady, ma ten skutek, że nie będzie on mógł żądać od wynajmującego zwrotu ich wartości a w razie zakończenia najmu, winien oddać przedmiot najmu w stanie niepogorszonym.
 
Reasumując, naszym zdaniem poczynione w opisanym stanie faktycznym nakłady przekraczały zakres nakładów koniecznych i są to nakłady użyteczne. W tym zakresie nakłady takie nie obciążają najemcy. W razie zaistnienia sporu, co do rozliczenia poniesionych nakładów, Sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Przy ocenie czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.06.2005 roku sygn.. akt V CK 751/04).
 
Porady prawne / pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2011-09-01
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: nakłady, umowa najmu, nakłady konieczne, nakłady użyteczne, najem lokalu, najemca, wynajmujący, zwrot nakładów
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.