Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Na przejęcie długu bank musi wyrazić zgodę

Mam dom na kredyt na wiele lat. Chciałbym go sprzedać ale Bank nie wyraził zgody na przejęcie długu, chociaż chce udzielić kupującemu nowego kredytu - na nowych warunkach. Rata wg nowych warunków jest dużo wyższa od raty jaką ja płacę, stąd kupujący chcę przejąć dług ale nie brać nowego kredytu. Czy mogę jakoś zmusić bank do wyrażenia zgody na przejęcie długu? Jeżeli nie mogę to jak prawnie przeprowadzić operację w której kredyt dalej jest na mnie, ja spłacam go co miesiąc pieniędzmi które przekazuje mi kupujący? Jak zabezpieczyć obie strony?

Zgodnie z treścią art. 519 § 2 pkt. 2 k.c. (kodeksu cywilnego) przejęcie długu może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Z powyższego brzemienia przepisu wynika jednoznacznie, że bank jako wierzyciel musi wyrazić zgodę na przejęcie długu. Nie ma Pan żadnej możliwości zmusić bank do wyrażenia takiej zgody. Zawarł Pan z bankiem umowę o określonej treści, z której zarówno pan jak i bank musicie się wywiązać, a wszelkie modyfikacje umowy wymagają wzajemnego uzgodnienia, dotyczy to zwłaszcza zmiany osoby dłużnika. Bank udzielając kredytu na określonych warunkach dokonał wówczas oceny Pańskiej zdolności kredytowej, z uwzględnieniem również sytuacji makro gospodarczej. Należy zaznaczyć, że co do zasady bank winien (mimo ustanowionej hipoteki na nieruchomości) wyrazić panu zgodę na zbycie samej nieruchomości. Najczęściej umowy lub dodatkowe regulaminy przewidują, że w przypadku zbycia przez dłużnika nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie udzielonego kredytu, bank może żądać ustanowienia nowych dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu, a w razie gdy nie zostaną one ustanowione – wypowiedzieć umowę kredytu. Takie zapisy mają chronić bank przed wyzbywaniem się majątku przez dłużnika, zwłaszcza tego, który stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu. Bank mimo ustanowienia hipoteki nie jest zainteresowany ewentualnym procesowaniem się z nabywcami nieruchomości, którzy mimo, że stają się dłużnikami rzeczowymi, to bank musi uzyskiwać tytuł wykonawczy na takie osoby, co jest i kosztowne i czasochłonne (bank nie ma weksli na te osoby, nie poddały się one także egzekucji na podstawie bte).

 

Reasumując, w opisanym stanie faktycznym nabywca nieruchomości winien wynegocjować na tyle atrakcyjne warunki z bankiem (tym samym lub innym), aby były one dla niego korzystne. W innym przypadku zawsze będzie ryzyko związane z taką transakcją, albowiem nieruchomość nie może być zbyta ani pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że dokonanie przez Pana sprzedaży nieruchomości (niezależnie od uzyskania bądź też nie zgody banku na taką transakcję) zawsze będzie miało charakter ostateczny. Istnieje możliwość zawarcia umowy pomiędzy Panem a nabywcą nieruchomości, która przy określonych okolicznościach może zabezpieczyć interesy obu stron i nie będzie wymagać zgody banku.
 
 
Byłaby to umowa zobowiązująca, w której Pan jako sprzedając zobowiązałby się przenieść na własność przedmiotową nieruchomość w przyszłości, a kupujący zobowiązałby się do dokonania zapłaty za tą nieruchomość w określonych ratach miesięcznych. Umowa taka określałaby płatności tych rat, a także chwilę zgodnie z którą zobowiązanie do przeniesienia nieruchomości stałoby się wymagalne (np. po spłacie ostatniej raty). Umowa taka mogłaby być zabezpieczona przez to, że każdy z kontrahentów poddałby się egzekucji na postawie art. 777 k.p.c. co do wykonania swoich obowiązków na podstawie sporządzonego aktu notarialnego. Ponadto mógłby Pan w tej umowie zagwarantować kupującemu prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości oraz udzielić warunkowego pełnomocnictwa, nie gasnącego na wypadek śmierci i nieodwołalnego, do zawarcia w Pana imieniu umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po ziszczeniu się warunku – zapłaty wszystkich rat. Na poczet ceny sprzedaży tej ostatecznej umowy przenoszącej wartość nieruchomości zaliczone byłby wszystkie dokonane wpłaty. Oczywiście ustalone raty związane ze spłatą mogą być także ustalone w walucie obcej (np. CHF), z przeliczeniem ich na złote polskie, może zostać także zastrzeżone oprocentowanie, które doliczne byłoby do ustalonych rat.
 
 
Konstrukcja zatem takiej umowy w pewnym stopniu przypominałaby połączenie umowy kredytu nieruchomości z umową zobowiązującą do przeniesienia w przyszłości tej nieruchomości na kupującego. Oczywiście umowa taka wymagałaby starannego przygotowania i omówienia wszelkich warunków, a także przewidzenia różnych okoliczności jakie mogą zaistnieć w przyszłości i ich odpowiedniego zabezpieczenia. Niewątpliwie w takiej sytuacji Pana pozycja byłaby bardziej bezpieczna albowiem nieruchomość z formalnego punktu widzenia stanowiłaby Pana własność do czasu zawarcia umowy sprzedaży (w przyszłości), a jednocześnie uzyskałby Pan już w tej chwili określoną kwotę tytułem spłaty części wartości nieruchomości, a tym samym w razie rozwiązania umowy z winy kupującego (np. nie uiszczenia zapłaty dwóch rat – warunki te winny być także określone w umowie), mógłby Pan zatrzymać uzyskane środki i nadal być właścicielem nieruchomości. W razie rozwiązania umowy z Pana winy, to kupujący musiałby się domagać albo zwrotu wpłaconych środków albo przeniesienia własności nieruchomości. Stąd umowa musiałaby ustalać warunki jej wypowiedzenia a także skutki jakie niosłoby za sobą takie jej rozwiązanie.  
 
Porady prawne / pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2011-09-01
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: bank. przejęcie długu, bankowe prawo, umowa przejęcia długu, zabezpieczenie umowy, kredyt, dłuznik, kredytobiorca
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.