Zniesienie wspówłasności lokalu mieszkalnego

Sądowe zniesienie współwłasności

Może Pani wnieść wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Zgodnie z treścią art. 210 k.c. (kodeksu cywilnego), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia przez sąd współwłasności. Zniesienie współwłasności następuje albo poprzez fizyczny podział rzeczy albo poprzez przyznanie jednemu ze współwłaścicieli własności rzeczy z obowiązkiem (lub bez takiego obowiązku) dokonania spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, a jeżeli na taki podział nie będzie zgody współwłaścicieli rzecz może być sprzedana a środki ze sprzedaży podlegać będą podziałowi. W opisanym stanie fizycznym nie ma możliwości zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości a zatem jedną możliwością zniesienia współwłasności jest przyznanie jej na rzecz jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela albo sprzedaż nieruchomości. W myśl art. 212 § 3 k.c. jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Zgodnie z treścią art. 624 k.p.c. (kodeksu postępowania cywilnego), z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy, własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jak wynika z treści art. 622 k.p.c. w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. W tym przypadku sąd jako jedyny możliwy sposób przeprowadzenia zgodnego podziału polegać będzie na przyznaniu własności nieruchomości współwłaścicielowi, który zamieszkuje w przedmiotowej nieruchomości z obowiązkiem spłaty. Jednakże gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania określone w przepisach k.p.c., a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Reasumując, na drodze sadowej można dokonać zniesienia współwłasności określonej w powyższy sposób. W tym przypadku zniesienia współwłasności wnioskodawca winien sporządzić wniosek i złożyć go do sądu wraz z planem dokonania zniesienia. Jeżeli wniosek składany jest zgodnie przez wszystkich współwłaścicieli winni oni taki wniosek podpisać wspólnie. W zależności od tego czy wniosek jest zgodny czy też wnioskodawcą jest tylko jedyne ze współwłaścicieli różna będzie opłata sądowa od takiego wniosku. Zgodnie z treścią art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wynosi 1 000 złotych w przypadku wniosku o zniesienie współwłasności lub jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się wówczas opłatę stałą w kwocie 300 złotych.

Umowne zniesienie współwłasności

Niezależnie od sądowego zniesienia współwłasności współwłaściciele mogą dokonać umownego zniesienia współwłasności na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o zniesienie współwłasności, wówczas umowa taka określa sposób i tryb zniesienia współwłasności. Umowne zniesienie współwłasności wymaga jednakże zgodnego ustalenia treści umowy, a także uiszczenia taksy notarialnej. Taksa notarialna ustalana jest w umowie z notariuszem, przy czym uzależniona jest ona od wartości nieruchomości. Notariusz nie może jednak zażądać taksy wyższej niż określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r. Zgodnie z tym rozporządzeniem maksymalna stawka wynosi od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dodatkowo notariusz pobierze podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2 % wartości rynkowej prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Obowiązek podatkowy w tym przypadku obciążał będzie nabywcę, na rzecz którego współwłasność rzeczy przejdzie. Dodatkowymi kosztami będą koszty wypisów aktów notarialnych a także podatek VAT od ustalonej przez notariusza taksy notarialnej.

Samo zniesienie współwłasności nie spowoduje zwolnienia Pani jako kredytobiorcy z długu. Na zwolnienie takie zgodę musiałby wyrazić bank, który udzielił Państwu kredytu na zakup nieruchomości. Przed dokonaniem zatem zniesienia współwłasności czy to w formie umownej czy też na podstawie orzeczenia sądu, konieczne byłoby uzyskanie odpowiedniej zgody od banku, na dokonanie zniesienia oraz złożenie przez bank oświadczenia o zwolnieniu Pani z długu po zniesieniu współwłasności. Oczywiście mogą Państwo w umowie ustalić, że w związku ze zniesieniem współwłasności wszelkie koszty spłaty kredytu obciążać będą tego współwłaściciela, na rzecz, którego przechodzi własność nieruchomości, jednakże w razie takich postanowień bank i tak będzie mógł od Pani domagać się spłaty długu, gdyby kredyt nie był obsługiwany. Wówczas będzie Pani miała jedynie roszczenie cywilne do współwłaściciela o naprawę szkody związaną z niewykonaniem przez niego umowy (niespłaceniem kredytu).

Porady prawne / pomoc prawna
www.SerwisPrawa.pl