Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Zabezpieczenie umowy przewstępnej

Chcę kupić mieszkanie od kolegi (jeszcze komunalne, nie wykupione od gminy). Kwotę na wykup mieszkania przekażę koledze w formie pożyczki. Po wykupie sporządzimy przedwstępną umowę sprzedaży lokalu a następnie po upływie 5 lat właściwą umowę sprzedaży. Co w przypadku jeżeli sprzedający posiada długi. Czy mogę się jakoś zabezpieczyć w umowie przedwstępnej sprzedaży tak aby nikt jej nie podważył i żaden z wierzycieli nie przejął mieszkania na poczet starych długów sprzedającego.

Umowa przedwstępna może dotyczyć zawarcia każdej umowy, która może być zawarta przez strony. Umowa co do zasady nie wymaga zachowania żadnej formy szczególnej, jednakże zawarcie umowy w takiej formie (np. w formie aktu notarialnego), umożliwia wierzycielowi żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jak wynika bowiem z treści art. 390§ 2 k.c. (kodeksu cywilnego), gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

 
 
Jedynym wymogiem stawianym treści umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, to jest jej elementów koniecznych. Istotne elementy umowy przyrzeczonej to te, które należy zawrzeć aby mogło dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego, konieczne będzie określenie stron takiej umowy, a także oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży (dokładne oznaczenie wynikające np. z księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni), a także cenę za jaką następuje przeniesienie nieruchomości.
 
Jeżeli chodzi o zabezpieczenie wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, to w praktyce stosuje się, nieodwołalne i nie wygasające w przypadku śmierci, pełnomocnictwo udzielane przez dłużnika wierzycielowi do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu dłużnika. Jeżeli umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co jest wymogiem koniecznym, udzielenie takiego pełnomocnictwa także wymaga zachowania tej formy. Mocodawca może skutecznie zrzec się możliwości odwołania pełnomocnictwa tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna rodzi zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą także do takiej umowy przewidzieć jako zabezpieczenie wystawienie weksla in blanco wraz z deklaracją wekslową przez dłużnika.
 
 
Zabezpieczenie umowy przedwstępnej może dotyczyć także ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika. W opisanym stanie faktycznym, ustanowienie hipoteki wymagałoby aby dłużnik, który obecnie nie jest właścicielem nieruchomości zobowiązał się do ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, po przejściu prawa własności na niego. Oczywiście należałoby dopilnować aby dłużnik dokonał ustanowienia takiej hipoteki. W tym przypadku dłużnik także może udzielić pełnomocnictwa wierzycielowi do ustanowienia hipoteki w jego imieniu. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowi dość pewne zabezpieczenie przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich, jeżeli hipoteka ta zostanie ustanowiona. Wówczas wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu się z nieruchomości w przypadku gdy dłużnik swojego świadczenia nie wypełni. W przypadku jednakże lokalu komunalnego wykupowanego od gminy, ta dla zabezpieczenia ewentualnego zwrotu udzielonej bonifikaty przy wykupie lokalu komunalnego, gmina ustanawia hipotekę na nieruchomości. W tym przypadku wierzyciel będzie mógł ustanowić dla siebie hipotekę na drugiej pozycji, co może mieć ten skutek, że jeżeli właściciel nieruchomości dokona zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem okresu 5 letniego, gmina będzie miała pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed pozostałymi wierzycielami, w tym także hipotecznymi, których hipoteki zostały ustanowione w dalsze kolejności.   
 
 
Reasumując, w opisanym stanie faktycznym proponujemy zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, z jednoczesnym udzieleniem pełnomocnictwa przez dłużnika do dokonania zbycia nieruchomości a także jej obciążenia hipoteka na rzecz wierzyciela. Ponadto może Pan w takim akcie notarialnym żądać aby dłużnik poddał się egzekucji na podstawie tego aktu, opatrzonego klauzulą wykonalności nadaną przez sąd. W takim przypadku nie będzie Pan musiał swoich roszczeń dochodzić w długotrwałym i kosztowym postępowaniu sądowym, a wystarczające będzie wystąpienie do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Akt notarialny wraz z klauzulą stanowi tytuł wykonawczy, który umożliwia wszczęcie i prowadzenie egzekucji sądowej, w tym także z nieruchomości zabezpieczonej hipoteka na Pana rzecz. Oczywiście nie ma żadnych zabezpieczeń, które w całości zabezpieczą ryzyko, jednakże opisane powyżej zabezpieczenia znacznie je ograniczają. Należy zaznaczyć, że nie ma możliwości zawarcia takiej umowy, które nie mogłaby być podważana przez osoby trzecie, czy nawet strony umowy. W takim przypadku jednakże na sądzie orzekającym będzie spoczywał obowiązek ustalenia czy umowa została ważnie zawarta, czy możliwe jest jej rozwiązanie. Należy zaznaczyć, że przepisy prawa w tym zakresie zawierają wiele możliwości (np. zawarcie umowy w warunkach wyzysku). Najważniejsze aby treść umowy oraz pozostałe dokumenty (np. pełnomocnictwo), były prawidłowo sporządzone, stąd proponujemy skorzystać w tym zakresie z pomocy prawnika.
 
Porady prawne / pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2011-03-28
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: umowa, umowa przewstępna, umowa przyrzeczona, umowa właściwa, zabezpieczenie umowy, weksel, hipoteka, pełnomocnictwo, dłużnik, wierzyciel
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.