Jak pozbyć się niechcianego lokatora?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jest możliwe jeżeli zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Po wypowiedzeniu umowy najmu były lokator jako osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest nadal obowiązana, aż do dnia opróżnienia lokalu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od tej osoby także odszkodowania uzupełniającego. Wszelkie należności wynikające z tytułu najmu lokalu, jeżeli lokator nie chce ich dobrowolnie uiścić, należy dochodzić na drodze sądowej oraz w postępowaniu egzekucyjnym.

Po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu (umowy najmu), właściciel lokalu może zażądać od lokatora opróżnienia lokalu. Jeżeli lokator dobrowolnie nie opróżnienia lokalu właściciel lokalu może wnieść do Sądu pozew o eksmisję osób zajmujących lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

Reasumując, w opisanym stanie faktycznym właściciel winien na piśmie wezwać lokatora do zapłaty zaległego czynszu oraz innych opłat. Jeżeli lokator nie odbiera osobiście korespondencji, należy wezwania te przesłać listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru. Po dwóch miesiącach zaległości właściciel winien wezwać lokatora na piśmie do ich zapłaty, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, wyznaczając lokatorowi miesięczny okres na uregulowanie płatności. Po upływie tego okresu, gdy lokator zalega z czynszem i opłatami za trzy pełne okresy, należy także na piśmie wypowiedzieć mu umowę najmu na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Po tych czynnościach można złożyć do sądu pozew o zapłatę zaległych czynszów i innych opłat oraz jednocześnie pozew o eksmisję. W przypadku dalszego zamieszkiwania lokatora bez tytułu prawnego do lokalu można składać pozwy o zapłatę odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Po uzyskaniu odpowiednich tytułów wykonawczych, egzekucję orzeczonych przez sąd zaległości a także orzeczonego obowiązku egzekucyjnego można zlecić komornikowi.