Należy odróżnić kwestie zameldowania od prawa do zamieszkania w określonym lokalu mieszkalnym. Kwestie związane z zameldowaniem określonej osoby należą do sfery prawa administracyjnego, a prawo do zajmowania lokalu mieszkalnego do sfery cywilno-prawnej.
Dnia 28 stycznia 2010 roku weszły w życie przepisy nowelizujące ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Zgodnie z art. 19a pkt. 1 ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa taka przewiduje szereg udogodnień dla właściciela lokalu zmierzających do opróżnienia lokalu w razie wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
-
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w określonym terminie wskazanym w żądaniu;
-
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
-
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Właściciel lokalu zobowiązany jest także do zgłoszenia zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, pod rygorem niestosowania przepisów o najmie okazjonalnym do zawartej umowy.
Umowa najmu okazjonalnego jest najkorzystniejszym sposobem zawarcia umowy najmu, o ile są spełnione warunki ustawowe. Umowa taka nie daje jednak możliwości swobodnego rozwiązania stosunku najmu, gdyż w pozostałym zakresie stosowane są przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
-
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
-
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
-
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
-
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
W przypadku zawarcia umowy na czas określony umowa ta wygaśnie z końcem okresu na jaki została zawarta. Z tego też względu istnieje możliwość zawarcia umowy na czas określony (np. 1 roku) i przedłużanie jej o kolejne okresy (np. 1 roku). W przypadku zawarcia umowy zawartej na czas nieokreślony lub na dłuższy okres, właściciel może także wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Odnosząc się do kwestii wymeldowania z określonego lokalu mieszkalnego należy zauważyć, że zgodnie z art. 9 ust. 2 b ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji ludności i dowodach osobistych – zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu. Zasadniczo obowiązek meldunkowy spoczywa na osobie, która przebywa na podstawie umowy lub innego tytułu prawnego w lokalu mieszkalnym, co oznacza także, że wymeldowania winna dokonać ta osoba. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności, osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego jest obowiązana wymeldować się w organie gminy, właściwym ze względu na dotychczasowe miejsce jej pobytu, najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca. W takim przypadku organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Przesłanka opuszczenia dotychczasowego, jest spełniona wówczas, gdy opuszczenie to ma charakter trwały i jest dobrowolne. Chodzi tu o sytuację, w której osoba fizyczna nie przebywa w lokalu mieszkalnym, w którym poprzednio miała zorganizowane centrum życiowe, a nieprzebywanie to jest wynikiem woli tej osoby. Jeżeli osoba sama nie dokona wymeldowania z miejsca stałego zamieszkania, wówczas można dokonać wymeldowania administracyjnego. W takim przypadku właściwe organy usiłują ustalić aktualne miejsce zamieszkania osoby, która nie dopełniła obowiązku meldunkowego (dokonując sprawdzeń w odpowiednich bazach danych, w tym osób przebywających w zakładach karnych). Przeprowadzana jest także wizja lokalna w przedmiotowym lokalu mieszkalnym mająca na celu potwierdzenie faktu, iż osoba zameldowana faktycznie nie przebywa pod wskazanym adresem. W razie nie ustalenia tych faktów powoływany jest kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, a w toku postępowania administracyjnego wydana zostaje decyzja o wymeldowaniu.
Na koniec całej procedury wydawana jest decyzja administracyjna, w której organ stwierdza wymeldowanie określonej osoby z miejsca zamieszkania. Czas trwania całej procedury to co najmniej kilka miesięcy. Reasumując, jeżeli osoba nie chce zostać wymeldowana z miejsca stałego pobytu w trybie administracyjnym, wystarczające jest aby pozostawiła w lokalu mieszkalnym jakąś część należących do niej rzeczy oraz aby od czasu do czasu ponownie przebywała przez kilka dni w miejscu zameldowania.
Porady prawne / Pomoc prawna
