Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Sąsiad może prowadzić działalność na swojej działce jeżeli wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego

Wraz z żoną zamierzamy kupić dom od osoby, która jest również właścicielem przeznaczonej na sprzedaż sąsiedniej działki, na której prowadziła nieuciążliwa działalność handlową. Na wspomnianej działce znajduje się hala oraz utwardzony plac. Czy jest możliwość zawarcia takiej umowy sprzedaży domu, która zabroni w przypadku sprzedaży sąsiedniej działki działalności, która będzie generowała hałas, zapachy oraz będzie prowadzona w nocy, w taki sposób, aby obowiązywała również kolejnych nabywców? W planie zagospodarowania przestrzennego znajduje sie wpis o możliwości prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 140 k.c. (kodeksu cywilnego) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Przepis ten opisujący istotę prawa własności i wymieniający atrybuty właścicielskie, wskazuje, iż wykonywanie tychże uprawnień następuje "w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego". Właśnie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym (teraz planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jest jedną z ustaw szczególnych, wyznaczających granice władania rzeczą przez właściciela. Z mocy ustaw regulujących problematykę zagospodarowania przestrzennego, organy gminy zostały upoważnione do ingerencji w prawo własności innych podmiotów, w celu ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na obszarze gminy. Realizując powyższe uprawnienie, rada gminy działa w granicach przysługującego jej uznania. Jest to tzw. władztwo planistyczne gminy, rozumiane jako prawo legalnej ingerencji w sferę wykonywania prawa własności. Zatem każdy z przyszłych nabywców nieruchomości będzie mógł w granicach swojego prawa własności swobodnie dysponować swoją nieruchomością. Wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności, a w tym również ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być interpretowane rozszerzająco - bardziej ograniczając prawo własności, niż wynika to z literalnego brzmienia ustaleń planu. postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powinny być interpretowane w sposób nadmiernie ograniczający prawa właściciela ani w sposób nadmiernie rozszerzający istniejące ograniczenia praw właścicielskich, tak aby nie naruszało to istoty prawa własności[1]
Z powyższego wynika, że prawo własności podlega tylko ograniczeniom ustawowym oraz zasadom współżycia społecznego, nie może być zatem ograniczone umownie, zwłaszcza przez osoby trzecie. Skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość prowadzenia na działce sąsiedniej nieuciążliwej działalności gospodarczej, to bez zmiany tego planu, działalność taka może być tam prowadzona. Właścicielom sąsiednich gruntów zawsze przysługuje prawo do ochrony swojej własności, naruszane poprzez tzw. immisje. W myśl art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ocena "przeciętnej miary" w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji uległaby ograniczeniu.
 
Reasumując, naszym zdaniem nie można umownie ograniczyć korzystania z nieruchomości sąsiednich w stosunku do osób trzecich, które te nieruchomości nabędą. Osoby te zgodnie z przepisami prawa oraz w jego granicach mogą korzystać z nieruchomości,. Skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta jest zaplanowana na działalność nieuciążliwą, to prowadzona działalność nie może wpływać negatywnie na nieruchomości sąsiednie oraz możliwość korzystania z nich zgodnie z prawem własności. W każdej uchwale o zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określane są definicję pojęć, w tym działalności nieuciążliwej. Najczęściej za taką działalność uważana jest działalność, która nie wywołuje skutków mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla której nie jest wymagane obligatoryjne sporządzenie raportu oddziaływania na środowisko na podstawie przepisów odrębnych, a emisję czynników szkodliwych winny się mieścić w granicach tej nieruchomości (nie powinny oddziaływać na pozostałe sąsiednie nieruchomości).
 
Jarosław Olejarz
Porady prawne / Pomoc prawna
 

[1] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 lutego 2006 roku, sygn. akt II OSK 490/05
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Szukasz porady prawnej?
Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:
Wasze komentarze
Polecana kancelaria prawna
Kancelaria radców prawnych
Kancelaria Radców Prawnych Wiatr i Partnerzy
Porady prawne dla firm i instytucji, Prawo handlowe
Informacja o kancelarii pochodzi z Bazy prawników SerwisPrawa.pl
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • msejf
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
  • Google+
® 2008 - 2014 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.