Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne

Chce kupić nieruchomość od pewnej osoby. Obecnie posiada ona obywatelstwo polskie, ale nieruchomość zakupiła pierwotnie jako cudzoziemka, bez wymaganej zgody. W tym czasie była zamężna z Polakiem. W wyniku rozwodu i ugody sadowej co do podziału majątku otrzymała tą nieruchomość w całości. Notariusz powiedział mi, że akt notarialny zrobiony na podstawie podziału majątku można podważyć, gdyż nieruchomość została pierwotnie kupiona bezprawnie. Drugi notariusz natomiast stwierdził, że postanowienie sądu o podziale majątku jest niepodważalne (tylko prokurator naczelny i rzecznik praw obywatelskich może podważyć to postanowienie). Jaka jest sytuacja faktyczna?

Jak wynika z treści art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Ustawa stwierdza, że w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
 
Na tle powyższego przepisu pojawiło się wiele problemów interpretacyjnych, w szczególności w zakresie ustalenia czy mamy w tym przypadku do czynienia z nieważnością bezwzględną czy względną. Z jednej strony użycie przez ustawodawcę słów mówiących, że o nieważności nabycia orzeka sąd, przemawia za stanowiskiem, że sankcją nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia, jest nieważność względna, co oznacza, że orzeczenie sądowe wydane na podstawie art. 6 ust. 2 tej ustawy ma charakter konstytutywny. Orzeczenie konstytutywne stwarza nową sytuację prawną, w przeciwieństwie do orzeczeń deklaratywnych (potwierdzających istnienie określonego stosunku prawnego) Zgodnie z art. Art. 58 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego), czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jak wyżej wskazano treść art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, iż nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Mamy w tym przypadku zatem do czynienia z bezwzględną nieważnością, co oznacza, że nie nastąpiło przejście prawa własności nieruchomości na nabywcę.
 
 
Sąd Najwyższy na skutek zapytania prawnego stwierdził w uchwale Izby Cywilnej z dnia 25.06.2008 roku sygn. akt III CZP 53/08, iż orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ma charakter deklaratywny. Sąd stwierdził, że wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, iż ustawodawca wprowadził skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia. Jak zaznaczył Sąd po pierwsze, w art. 6 ust. 1 ustawodawca wyraźnie określa skutek w postaci "nieważności" aktu, który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej. Po drugie, w art. 6 ust. 2 ustawodawca stwierdza, iż sąd orzeka "o nieważności nabycia", a nie o "unieważnieniu nabycia". "Nieważność" należy zatem odróżnić od "unieważnienia". W pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim prowadzi do powstania skutku prawnego (orzeczenie konstytutywne).
  
 
Zauważyć należy, że na bezwzględną nieważność czynności prawnej dokonanej bez uzyskania zezwolenia wymaganego ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazywały przepisy tej ustawy w brzmieniu obowiązującym sprzed jej nowelizacji ustawą z dnia 15 marca 1996 roku o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. do 4 maja 1996 roku. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza odwołaniem do transakcji ustawa nie odwoływała się bowiem do innych zdarzeń prawnych, na podstawie których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości. Na bezwzględną nieważność czynności prawnych dokonanych wbrew ustawie wskazywał jej art. 7. Przepis ten stanowił, że nabycie nieruchomości przez obcokrajowca wbrew postanowieniu niniejszej ustawy jest nieważne. W razie zawarcia transakcji wbrew tej ustawie o nieważności orzekają sądy na żądanie właściwej władzy. Na podstawie tego przepisu sądy stwierdzały nieważność transakcji nabycia nieruchomości (por. np. orzeczenie SN z dnia 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP VI, poz. 295, według którego akt sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi bez uprzedniego zezwolenia jest bezwzględnie nieważny i późniejsze uzyskanie zezwolenia nie może nieważności "uleczyć").
 
 
Nowelizacja ustawy dokonana ustawą z dnia 15 marca 1996 roku o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców rozszerzyła przedmiotowy zakres tej ustawy również na inne poza czynnością prawną zdarzenia prawne, wprowadzając definicję legalną nabycia nieruchomości. Rozszerzenie przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy wymagało wprowadzenia zmian w przepisach określających skutki nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody. W tym celu ustawodawca powtórzył w art. 6 ust. 1 dotychczasową treść zdania pierwszego przepisu art. 7 ustawy wskazując, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, jednocześnie stwierdzając w art. 6 ust. 2 ustawy, że w razie nabycia niezgodnego z prawem sąd orzeka o jego nieważności. Ustawodawca nadając temu przepisowi takie właśnie brzmienie objął "sankcją nieważności" nabycie nieruchomość na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego. Ten zabieg legislacyjny niewątpliwie spowodował szereg wątpliwości interpretacyjnych. Biorąc jednak pod uwagę treść pozostałych przepisów ustawy odnoszących się do nabywania nieruchomości na podstawie czynności prawnej - w szczególności zaś art. 5 ustawy - należy uznać, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji przepisów określających skutki nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy nie było wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na podstawie czynności prawnej. Przemawia to za stanowiskiem, że nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
 
 
W przypadku gdy nieruchomość nabywana jest do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków - cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy). Z uwagi zaś na konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności "części" czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie legitymuje się wymaganym zezwoleniem. W konsekwencji należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie o stwierdzenie nieważności umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca i jego małżonka, obywatela polskiego, do małżeńskiego majątku wspólnego małżonków, dotyczy interesów obu małżonków i w stosunku do obu małżonków zapadnie wyrok rozstrzygający sprawę w sposób jednolity.
 
 
Zgodnie z art. 46 k.r.o. (kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), oraz art. 567 § 3 k.p.c. (kodeksu postępowania cywilnego), do postępowania o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku. Zatem zgodnie z art. 567 § 3 w zw. z art. 680 § 2 k.p.c w wypadku gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość, należy przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowi własność małżonków. W postępowaniu tym sąd nie wydaje orzeczenia co do skuteczności lub bezskuteczności nabycia nieruchomości dotkniętej wadą prawną (względną lub bezwzględną nieważnością), nie konwaliduje zatem ono czynności prawnej, która prowadziła do nabycia nieruchomości. Orzeczenie, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wydawane jest w trybie art. 189 k.p.c. czyli ustalenia istnienia stosunku prawnego. Z powództwem takim może wystąpić każda osoba mająca w tym interes prawny, a w szczególności wójt (burmistrz, prezydenta miasta), starosta, marszałek województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, co wynika z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Interes prawny w sprawie o ustalenie, nie wyczerpuje się w tym, że w ocenie powoda umowa jest nieważna i dlatego konieczne jest wydanie wyroku, który stwierdziłby tę nieważność. Nieważność czynności prawnej nie przesądza bowiem sama przez się o istnieniu interesu prawnego w postępowaniu ustalającym.
 
 
Reasumując, naszym zdaniem nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia powoduje bezwzględną nieważność dokonanej czynności prawnej. Zawarta zatem umowa przenosząca własność nieruchomości na cudzoziemca, który nie uzyskał zgody właściwego organu na nabycie jest bezwzględnie nieważna. Nieruchomość taka nie może być zatem skutecznie przeniesiona na rzecz osoby trzeciej. Jedyna możliwość aby skutecznie nabyć w takim przypadku nieruchomość to nabycie jej przez zasiedzenie.
 
Jarosław Olejarz
Porady prawne / Pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2010-05-15
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne, Prawo administracyjne
Słowa kluczowe: nieruchomość, cudzoziemiec, nabycie nieruchomości, nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, zezwolenie
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.