Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Przenieść własność nieruchomości budynkowej można tylko wraz z własnością gruntu, na którym on jest usadowiona

Mam zamiar zakupić ziemię, a następnie nie dzieląc jej na mniejsze, postawić kilka małych domków szeregowych na sprzedaż. Jak wygląda to od strony prawnej, czy w ogóle jest możliwość budowy kilku szeregowych domków na jednej ziemi? Jak wygląda dalsza sprawa sprzedaży ich, tzn. czy sprzedaję domek z gruntem czy bez lub może grunt jest dzielony procentowo na kilka rodzin? Czy jako inwestor powinnam budować domki jako osoba prywatna czy osoba posiadająca działalność gospodarczą? Co byłoby bardziej korzystne w świetle prawa?

Zgodnie z treścią art. 48 k.c. (kodeksu cywilnego) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyrażona w treści tego przepisu zasada superficies solo cedit, wskazuje, że jeżeli obiekty te są trwale związane z gruntem to stanowią własność właściciela gruntu. Przepis ten dopuszcza jednakże szczególne sytuację (na zasadach wyjątku), w których przyznaje roszczenia o przeniesienie własności gruntu. Nie może zatem istnieć taka sytuacja, że kto inny jest właścicielem rzeczy (w danym wypadku - gruntu), a kto inny jej części składowej (budynku). Część składowa dzieli losy całości, do której należy. Oznacza to, że w razie zbywania nieruchomości (budynków), należy przenieść na kupującego wraz z gruntem wzniesiony na nim budynek.
 
W opisanym stanie faktycznym, w czasie inwestycji nic nie stoi na przeszkodzie, aby na gruncie stanowiącym jedną całość wznieść całe osiedle domków jednorodzinnych, czy to szeregowych, czy też wolnostojących. Inwestor występując o pozwolenie na budowę, nie ma obowiązku dokonywać podziału geodezyjnego działek, podział taki może nastąpić albo po zakończeniu inwestycji lub może nie być przeprowadzony wcale. Inwestycja może bowiem być zrealizowana jako całe osiedle zabudowane na jednej działce, a przenosząc własność budynku mieszkalnego, na nabywcę przeniesiony zostaje odpowiedni udział w całej nieruchomości, odpowiadający współwłasności nabywcy w nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia prawnego takie rozwiązanie jest możliwe.
 
 
Takie rozwiązanie jednakże w przypadku gdy mamy do czynienia z zabudową szeregową nie jest korzystne. Najlepiej byłoby wydzielić odpowiednie działki odpowiadające posadowionych na nich nieruchomościach i ewentualnie przenieść na nabywcę własność tych zabudowanych nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w części wspólnej nieruchomości. Brak wyodrębnienia poszczególnych nieruchomości praktycznie uniemożliwi nabycie budynków z wykorzystaniem kredytu, gdyż bank nie miał by możliwości zabezpieczenia się na nieruchomości, która nabywana by była z wykorzystaniem kredytu.  Hipoteka na nieruchomości mogłaby być wpisana jedynie na całej nieruchomości, a na to musieliby się zgodzić wszyscy współwłaściciele całej nieruchomości. Takie rozwiązanie powodowałoby zatem szereg nieporozumień, co w praktyce mogłoby także odstraszyć potencjalnych nabywców nieruchomości.
 
 
Odpowiadając na drugą część pytania, to w przypadku gdy zamierza Pani inwestycję, która polegać będzie na wzniesieniu oraz sprzedaży budynków (wraz z prawem własności do nieruchomości), to działalność taką należy uznać za działalność gospodarczą. Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
 
 
Dla ustalenia zatem, że dana działalność ma charakter działalności gospodarczej zasadniczo wystarcza spełnienie dwóch przesłanek, tj. że została wykonana nawet jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy oraz musi być działalnością producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalnością osób wykonujących wolne zawody. Jak w wyroku z dnia 10.11.2009 roku stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt I FSK 1069/08), sam fakt wykonywania czynności w sposób częstotliwy nie oznacza jeszcze, że dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik, czy wykonujący wolny zawód. W sytuacji, gdy określona czynność wykonana została poza zakresem działań wymienionych podmiotów, to podmiot taki nie jest uznawany za podatnika VAT nawet wówczas, gdy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy czy też wielokrotnie.
 
 
Reasumując, jeżeli zatem inwestycja obejmie wybudowanie kilku budynków, a następnie ich odsprzedaż to nie budzi żadnych wątpliwości, że istnieją do uznania w świetle przepisów prawnych, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. W opisanym stanie faktycznym, od każdej sprzedaży nieruchomości konieczne będzie zatem zapłacenie podatku VAT od uzyskanej ceny sprzedaży. Z tego też względu korzystanie będzie zarejestrować działalność, w tym jako podatnik podatku od towaru i usług.
 
Jarosław Olejarz
Porady prawne / Pomoc prawna
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2010-05-12
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: nieruchomość, granica nieruchomości, podział nieruchomości, inwestycja, sprzedaż, własność budynku, nieruchomość budynkowa, częsci składowe nieruchomości
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.