Chcę sprzedać dom wraz z działką. Nieruchomość jest własnością moją oraz byłego męża (w księdze wieczystej figuruje wpis, że jesteśmy właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), oraz moich rodziców, którzy posiadają 4/5 udziału. W 2007 roku zmarł mój ojciec, a kilka miesięcy później wzięłam z mężem rozwód. Spadkobiercami po ojcu jestem ja, moja matka oraz siostra. Nie było sprawy spadkowej. Wszyscy zgodnie postanowiliśmy (również były mąż), że chcemy sprzedać majątek, ale trzeba najpierw wyprostować księgę wieczystą i przeprowadzić sprawę spadkową. Czy konieczna jest w przypadku sprzedaży zmiana wpisu w księdze o wspólności małżeńskiej mojej oraz byłego męża? Czy były mąż również dziedziczy po śmierci mojego ojca? Czy wystarczy w przypadku sprzedaży zrobić dział spadku, czy konieczny jest podział majątku?
Aby dokonać zbycia nieruchomości należy przedstawić u notariusza szereg dokumentów, a mianowicie aktualny wypis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokumenty te muszą być wystawione na osoby, które będą stawać do zawarcia aktu notarialnego. Należy zatem uporządkować stan prawny w księdze wieczystej z aktualnym stanem faktycznym. Dotyczy to w szczególności postępowania spadkowego po zmarłym współwłaścicielu nieruchomości.
Postępowanie spadkowe może być przeprowadzone zarówno w wyniku postępowania przed sądem o stwierdzenie nabycia spadku jak również przed notariuszem. W postępowaniu sądowym należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, do którego należy załączyć odpowiednie odpisy aktów stanu cywilnego (akt zgonu, akt małżeństwa, akty urodzenia), a jeżeli spadkodawca pozostawił testament, to należy także go dołączyć. Sam wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 50 złotych. Sąd po przeprowadzeniu rozprawy wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym określ wszystkich spadkobierców a także przypadający każdemu udział w spadku. Wniosek taki może być połączony także z działem spadku lub dział taki może zostać dokonany później w odrębnym postępowaniu działowym (albo na mocy umowy przed notariuszem). Od wniosku o dział spadku pobierana jest opłata w wysokości 500 zł, chyba że wniosek taki zawiera zgodny projekt działu spadku, wówczas opłata ta jest niższa i pobierana jest w wysokości 300 zł chyba. Jeżeli dział spadku połączony będzie ze zniesieniem współwłasności, to wówczas opłata od takiego wniosku (o dział spadku i zniesienie współwłasności) wynosi 1.000 zł, chyba że zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, wówczas pobiera się opłatę w kwocie 600 zł. Dużo szybciej postępowanie spadkowe można przeprowadzić przed notariuszem w postępowaniu – notarialnym poświadczeniu dziedziczenia. Przed sporządzeniem aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz sporządza protokół dziedziczenia przy udziale wszystkich osób, mogących być spadkobiercami ustawowymi bądź też testamentowymi. Jednocześnie notariusz poucza osoby biorące udział w spisywaniu protokołu o obowiązku ujawnienia wszelkich okoliczności objętych treścią protokołu oraz o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywych oświadczeń. Jeżeli notariusz nie ma wątpliwości co do osób spadkobierców oraz udziałów spadkowych, sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Zastępuje ono postanowienie o nabyciu spadku.
Jeżeli spadkobierca nie powołał do spadku spadkobierców na mocy testamentu, następuje dziedziczenie ustawowe. Zgodnie z art. 931 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego), w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych. W dalszej kolejności jeżeli nie ma bliższych krewnych, powołane do spadku pozostają kolejne osoby (rodzice, rodzeństwo). Należy zaznaczyć, że powołanie do spadku byłego czy obecnego zięcia może się dobyć wyłącznie na drodze dziedziczenia testamentowego. Jeżeli osoba ta nie została powołana do spadku na mocy testamentu, nie będzie ona zaliczona do kręgu spadkobierców ustawowych.
W opisanym stanie faktycznym, występują jako spadkobiercy współmałżonek oraz dwoje dzieci. Z tych 4/5 współwłasności w nieruchomości do spadku wchodzi przysługujący spadkodawcy udział we współwłasności nieruchomości, czyli 2/5 własności nieruchomości, która jest dziedziczona przez Panią, Pani matkę oraz siostrę w częściach równych.
Naszym zdaniem winni Państwo najpierw dokonać ustalenia spadkobierców oraz działu spadku. Co do podziału majątku wspólnego powstałego w trakcie wspólności ustawowej, to z chwilą orzeczenia rozwodu wspólność łączna majątku wspólnego, z mocy prawa została przekształcona we wspólność w częściach ułamkowych (co do zasady każdemu z małżonków przysługuje równy udział w majątku wspólnym). Zasadniczo zatem jeżeli będą Państwo uczestniczyć wspólnie z byłym małżonkiem przy sporządzaniu aktu notarialnego zbycia nieruchomości, nie ma konieczności dokonywać podziału majątku pomiędzy małżonkami.
Reasumując, winni Państwo dokonać wszelkich czynności niezbędnych aby posiadać tytuł do majątku spadkowego, a następnie dokonać odpowiednich zmian w księdze wieczystej, rejestrze gruntów oraz innych dokumentach. Dopiero wówczas będą mogli Państwo uzyskać aktualne wpisy, w których już jako współwłaściciele nieruchomości będą figurowały osoby zgodnie z aktualnym stanem faktycznym, stanowiące podstawę dla notariusza do sporządzenia aktu notarialnego.
Porady prawne
