Przejęcie lokalu mieszkalnego w spadku lub darowiźnie

W opisanym stanie faktycznym jest kilka rozwiązań. Po pierwsze właściciel mieszkania może sporządzić testament, w którym powołuje do całości spadku po sobie określoną osobę. Najlepiej taki testament zawrzeć w formie aktu notarialnego. Koszt sporządzenia takiego testamentu w takiej formie to koszt 50 zł netto. Jeżeli chodzi o podatek od spadków i darowizn, to zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej, nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. Do pierwszej grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Zatem wnuczka jako osoba zaliczona do I grupy podatkowej zwolniona jest z podatku od spadków i darowizn w razie nabycia w drodze spadku lub darowizny takiego lokalu mieszkalnego, który nie przekracza 110 m² powierzchni użytkowej.

 

Powyższa ulga podatkowa, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:

Ulga podatkowa jako określony rodzaj zwolnienia od obowiązku uiszczenia podatku jako należności publicznoprawnej ma co do swej istoty charakter wyjątkowy (jako wyjątek od powszechnej reguły nakazującej płacenie zobowiązań podatkowych). Z uwagi na powyższe instytucja zwolnienia podatkowego winna być interpretowana wąsko, a sądy administracyjne nie powinny dążyć do uzupełniania przepisów dotyczących ulg podatkowych w drodze wykładni celowościowej. Oznacza to, że aby skorzystać z ulgi podatkowej należy spełnić wszystkie powyższe warunki.

 

Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia. Zgodnie z art. 908§ 1 k.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa taka podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie ze stanowiskiem Izby Skarbowej w Gdańsku, zawarcie umowy dożywocia wywołuje konsekwencje w podatku od czynności cywilnoprawnych. Czynność cywilnoprawna jaką jest przedmiotowa umowa może być zwolniona z podatku, gdy jej przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub tworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wchodzi w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Ustawodawca przewidział także zwolnienia podmiotowe od ww. podatku i w art. 8 ustawy enumeratywnie wylicza strony umowy, które są nim objęte. Katalog ten nie wymienia członków rodziny, nawet tej najbliższej, jako kwalifikujących się do zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku. Podstawę opodatkowania w przypadku umowy dożywocia, stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, a stawka podatku wynosi 2%. Ponadto zgodnie z interpretacją indywidualna z dnia 09.04.2009 roku sygn. IPPB2/415-67/09-2/LK - Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, umowa dożywocia powoduje po stronie zbywcy (dożywotnika) powstanie zobowiązania podatkowego w postaci podatku dochodowego od osób fizycznych. Umowa dożywocie nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana, a nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy (uzyskania przychodu – zgodnie z art. 19 ustawy), nie są znane. Z tego względu przychód dożywotnika określa się w oparciu o wartość rynkową zbywanej nieruchomości. Należy stwierdzić, że po stronie Wnioskodawczyni powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Reasumując, z punktu widzenia podatkowego, w opisanym stanie faktycznym korzystniejszym jest przeniesienie własności nieruchomości w formie darowizny lub dziedziczenia testamentowego. W przypadku jednak umowy darowizny, wyższa będzie taksa notarialna pobrana od sporządzenia aktu dokumentującego czynność notarialną. Co do zasady za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności z tym, że maksymalna stawka taksy notarialnej zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku, powyżej wartości 60.000 zł do 1.000.000 zł wynosi 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł. Do kwoty tej należy doliczyć także podatek VAT oraz koszty sporządzenia wypisów. Z powyższego powodu korzystniejsze jest nabycie nieruchomości w wyniku testamentu. Jednakże należy pamiętać, że zarówno w przypadku otrzymania składników majątku w wyniku spadku i darowizny, w stosunku do spadkobiercy albo obdarowanego spadkobiercy ustawowi wymienieni w art. 991 § 1 k.c. (zstępny, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy) mogą skierować roszczenia o należny im zachowek. Jeżeli uprawniony (wyżej wymienione osoby będące spadkobiercami ustawowymi) nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.