Spłata kredytu hipotecznego może skutkować obowiązkiem zwrotu bonifikaty udzielonej przy wykupie mieszkania od gminy

Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się w przypadku:

 

Powyższy katalog zwolnień z zakresu obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, jest katalogiem zamkniętym, co oznacza że nie podlega on rozszerzeniu o inne przypadki. Zgodnie z pkt. 5, nabywca nieruchomości, który uzyskał bonifikatę przy jej nabyciu, nie ma obowiązku jej zwracać, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Ustawodawca zatem precyzyjnie określił, warunki przy spełnieniu których zachodzi zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty w takim przypadku, co oznacza że muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 10.03.2009 roku sygn. akt I OSK 1340/08 stwierdził, że przepis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera kompletną regulację w zakresie udzielania i żądania zwrotu bonifikaty nie zostawiając miejsca żadnemu organowi do uszczegółowienia zapisów, tym samym podejmowania aktów skierowanych do ogółu mieszkańców jednostki administracyjnej.

 

Z tego też względu, przeznaczenie środków na spłatę kredytu udzielonego przez bank nie mieści się w katalogu uprawniającym do nie stosowania przepisów o zwrocie bonifikaty. Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego nabycie nastąpiło z bonifikatą, a następnie przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego, nie stanowią podstawy do ustalenia, że nie zachodzą przesłanki zwrotu bonifikaty. Taksatywny charakter art. 68 ust. 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie daje żadnej możliwości stosowania wykładni rozszerzającej tego przepisu. Z uwagi na fakt, iż samo udzielenie bonifikaty przy nabyciu nieruchomości, stanowi pewnego rodzaju ulgę od organu samorządu terytorialnego, organ ten uprawniony jest w każdym przypadku do żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w sytuacji zaistnienia ustawowych przesłanek.

 

Ustawodawca w treści art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, posługuje się sformułowaniem, że „środki” uzyskane ze sprzedaży mają zostać przeznaczone na określony w tym przepisie cel. Można zatem dokonując wykładni językowej stwierdzić, że chodzi o całość tych środków. Także wykładnia celowościowa niesie za sobą takie rozumienie.  Z uzasadnienia projektu ustawy, który wprowadził w obecnym brzmieniu art. 68 ust. 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że celem ustawodawcy było zwiększenie obrotu nieruchomościami nabytymi z zasobów gminnych, jednakże przy ściśle określonych ograniczeniach. Poza tymi ograniczeniami zgodnie z wprowadzonym art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ustawie, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. W sytuacji zatem, gdy zachodzą inne przesłanki, które uzasadniają odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, a nie zostały wymienione w ustawie, należy wystąpić o odpowiednią zgodę. Dotyczyć to będzie w szczególności np. przeznaczenia środków na spłatę kredytu hipotecznego, udzielonego na zakup innej nieruchomości. Cel taki wydaję się być jak najbardziej zgodny z zamierzeniem ustawodawcy, należy jednak pamiętać o tym, że lokal mieszkalny musi być przeznaczona lub wykorzystana na cele mieszkaniowe. Lokalem takim nie będzie drugie mieszkanie, w którym osoba nie zamieszkuje (można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania), lub nieruchomość, która nie jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Zgoda taka winna być pierwotna a nie następcza, co oznacza, że konieczne byłoby jej uzyskanie przed przystąpieniem do spłaty kredytu.  

 

Reasumując, należy stwierdzić, że nie spełnienie warunków określonych w art. 68 ust. 2a pkt. 5 ustawy o obrocie nieruchomościami, uprawnia właściwy organ do żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. W tym zakresie z formalnego punktu widzenia, nie przekazanie choćby 1 zł na nabycie nieruchomości o którym mowa w tym przepisie, zasadniczo uprawnia organ do żądania zwrotu całej udzielonej bonifikaty. Oczywiście w każdym przypadku należy kierować się rozsądkiem, więc prawdopodobnie w takim przypadku ze strony właściwego organu żądanie można by uznać jako nadużycie przysługującego prawa. Każda jednak taka sprawa rozpatrywana musi być indywidualnie. W opisanym stanie faktycznym, środki zostały przeznaczone tylko częściowo na zakup innej nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż spłata kredytu hipotecznego z tych środków, i to na drugi lokal mieszkalny z całą pewnością nie mieści się w celu jaki zamierzał zastosować ustawodawca wprowadzając art. 68 ust. 2a ustawy o obrocie nieruchomościami. W takim wypadku należało wystąpić o odpowiednią zgodę, a jej brak może skutkować żądaniem zwrotu bonifikaty. Należy także zaznaczyć, że w żadnym wypadku bank nie staje się właścicielem mieszkania, a jedynie ma wpisane ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki.

 

Jarosław Olejarz

www.SerwisPrawa.pl