Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Współwłaściciel chcący dokonać rozbudowy nieruchomosci musi uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli lub sądu

Jestem współwłaścicielem nieruchomości. Pozostała część należy do mojej mamy oraz do dwójki dzieci mojej zmarłej siostry. Dom nabyty jest w spadku po ojcu. Dostałem pozwolenie na nadbudowę i rozbudowę domu i zrobiłem wycenę nieruchomości do celów spadkowych. Stan techniczny domu nie pozwala obecnie na zamieszkanie w nim. Chciałbym dokonać zniesienia współwłasności, a po rozbudowie zamieszkać w tym domu. Niestety przedstawiciel jednego współwłaściciela (małoletniego) oraz drugi współwłaściciel nie wykazują żadnego zainteresowania sprawą. Od roku bezskutecznie proszę opiekuna dziecka aby uzyskał zgodę Sądu Rodzinnego do dysponowania majątkiem małoletniego. Po rozbudowie bardzo wrośnie wartość domu. Mam obawy, że właśnie po remoncie współwłaściciele zaczną domagać się spłaty lub co gorsza wyodrębnienia osobnego lokalu. Czy mają do tego prawo i jakie powinienem podjąć kroki, aby zniesienie współwłasności stało się faktem?

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Budowa lub rozbudowa obiektu budowlanego objętego współwłasnością wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, które stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1990 roku sygn. akt III ARN 15/90, zgodnie z którym, inwestor - współwłaściciel nieruchomości może uzyskać prawo do dysponowania nią w granicach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną o ile uzyska zgodę wszystkich właścicieli lub rozstrzygnięcie sądu wymagane w art. 199 k.c. Wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie. Zgoda ta stanowi niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
 
Zmiana brzmienia art. 32 ust. 4 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane wprowadzona ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, zniosła obowiązek badania przez organ administracyjny prawdziwości oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nakładając jednak na inwestora rygor odpowiedzialności karnej. W związku z powyższym inwestor ponosi ewentualne konsekwencje związane z wykazaniem prawdziwości oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Ponadto zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 marca 2000 roku sygn. akt II SA/Gd 170/98, właściwy organ może wstrzymać wykonywanie robót budowlanych na podstawie art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego nawet wtedy, gdy są one prowadzone na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i w sposób nieodbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Przesłanką wstrzymania wykonywania robót budowlanych na podstawie tego przepisu jest prowadzenie ich bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.
 
 
Modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego, stanowiącego współwłasność kilku osób, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgoda współwłaścicieli stanowi zatem niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt. 2 prawa budowlanego. Przy czym przepis ten wyklucza wykładnię, że zezwolenie na budowę, może być wydane także w wypadku przekroczenia prawa dysponowania nieruchomością. Aby zatem zgodnie z prawem prowadzić prace budowlane musiałby Pan uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli, a w razie braku takiej zgody, może Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami (dysponując co najmniej ½ udziału w nieruchomości), złożyć wniosek do sądu o rozstrzygnięcie tej kwestii. Sąd orzekając w zakresie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
 
Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości, to na podstawie art. 210 k.c. (kodeksu cywilnego), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
 
Zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite jej zniesienie. Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Odmowa ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko wówczas, gdy za odmową tą przemawia nie sama konfliktowa sytuacja między współwłaścicielami, lecz całokształt okoliczności sprawy. Sąd powinien przy tym rozważyć, w jaki sposób taka odmowa wpłynie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dotychczasowych współwłaścicieli. Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, gdzie nie ma wyodrębnionych lokali mieszkalnych, podział taki może być przeprowadzony jedynie pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit, budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 09.01.1985 roku sygn. akt III CRN 328/84). Ponadto jak w innym orzeczeniu stwierdził Sąd Najwyższy, o odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności. Takie stanowisko wynika z Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12.10.2000 sygn. akt IV CKN 1525/00.
 
 
Postępowanie o zniesienie współwłasności, w zależności od stanu faktycznego może trwać od kilku miesięcy nawet do kilku lat. Długość postępowania zależy głównie od stron postępowania, które mogą składać co chwilę pisma procesowe i wnioski dowodowe, albo żądać powołania biegłych. O kosztach samego postępowania jak i kosztach takiego podziału będzie orzekał sąd, nie mniej jednak zasadą jest, że przy podziale nieruchomości koszty podziału obciążają wszystkich współwłaścicieli uczestniczących w podziale. Jeżeli jednak podział fizyczny byłby niemożliwy lub niecelowy, to zgodnie art. 212 § 2 k.c. rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana. Stosownie do treści art. 212 § 2 k.c. sąd dokonujący podziału powinien oznaczyć termin płatności zasądzonych spłat pieniężnych oraz wysokość i termin uiszczenia odsetek.
 
Reasumując, musi Pan obecnie wystąpić do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie sprawy związanej z nakładami na nieruchomość wspólną albo z wnioskiem o jej podział. We wniosku o podział winien Pan wskazać sposób podziału (fizyczny, bądź poprzez spłaty). O sposobie podziału, a także o wysokości ewentualnych dopłat i terminach ich płatności, sąd rozstrzygnie po zapoznaniu się z całością materiału dowodowego w sprawie. W postępowaniu tym nie będzie także konieczne wyrażanie zgody przez sąd rodzinny, gdyż podział dokonany zostanie nie w wyniku czynności prawnej lecz wskutek orzeczenia sądu. Brak dokonania podziału albo uzyskania rozstrzygnięcia sądu w sprawie przekraczającej zwykły zarząd (rozbudowa), może spowodować, że nie będzie Pan mógł żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu dokonanych przez Pana nakładów na rzecz wspólną, a współwłaściciele będą mogli żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
 
Jarosław Olejarz
Radca prawny
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2010-02-21
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: zniesienie współwłasności, współwłasność, wspówłasność, zarząd, współwłaściciel, Prawo budowlane, rozbudowa, nieruchomość
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.