Miejsce postojowe w lokalu niemieszkalnym

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej Rozporządzenie), zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Co do zasady, miejsce postojowe dla samochodów mogą być zarówno wydzielone jako miejsca postojowe otwarte oraz zadaszone, a także w postaci otwartego garażu wielopoziomowego lub w postaci garażu wielostanowiskowego.

 

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku, o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Na gruncie prawa istnieje spór jak traktować miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym, czy stanowi ono pomieszczenie przynależne zgodnie z powyższą definicją, czy też ma inny charakter prawny. Zgodnie z postanowieniem Sądu najwyższego z dnia 19 maja 2004 roku, sygn. akt I CK 696/03, sąd stwierdził, że miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sad Najwyższy stwierdził także że miejsce garażowe, o które w sprawie chodzi, nie może być traktowane jako garaż. Po nowelizacjach z lat 1997 i 2000 r. ustawy o własności lokali nie ma wątpliwości, że nadanie danemu pomieszczeniu statusu przynależnego do wyodrębnionego lokalu powoduje, iż staje się ono przedmiotem wyłącznej własności właściciela lokalu - częścią nieruchomości lokalowej. W doktrynie trafnie zauważono, że pomieszczeniem przynależnym może być inny samodzielny lokal lub część budynku nie stanowiąca samodzielnego lokalu, jednakże w obu przypadkach pomieszczenie przynależne musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie, czego brak w odniesieniu do miejsca garażowego. Pomieszczenie przynależne nie musi jednak koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych jak samodzielny lokal. W konsekwencji powyższego, miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właścicieli lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie może być uznane za pomieszczenie przynależne do tego lokalu.  

 

Mając zatem powyższe na uwadze, można stwierdzić, że zapis umowny mówiący o przyznaniu miejsca postojowego na płycie, nie odnosi się do miejsca garażowego w garażu wielostanowiskowym. Oba te pojęcia są odrębne od siebie. Dokonując interpretacji przedmiotowego zapisu, można wnosić, że umowa dotyczyła miejsca postojowego, określając jego lokalizację jako „miejsce postojowe na płycie”. Zapis ten sugeruje, że istotnie chodzi o przyznanie miejsca postojowego, a nie miejsca w garażu wielo stanowiskowym. Zgodnie z dyrektywą interpretacyjną umów, wyrażoną w art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z opisu zapisu umownego wynika, że chodzi nie o miejsce postojowe zadaszone lub w garażu wielostanowiskowym, lecz właśnie o miejsce na płycie postojowej, rozumianej potocznie jako niezadaszone miejsce postojowe. Nie można dokonywać interpretacji zapisów umownych zupełnie w oderwaniu od zwerbalizowanej treści umowy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2008 roku, sygn. akt II CSK 336/07, prawidłowa, pełna i wszechstronna wykładnia umowy nie może pomijać treści zwerbalizowanej na piśmie, bowiem sformułowania i pojęcia, a także sama semantyka i struktura aktu umowy są jednym z istotnych wykładników woli stron, pozwalają ją poznać i ocenić. Wykładnia umowy nie może prowadzić do stwierdzeń w sposób sprzeczny z jej treścią. Istotnie, gramatyczne dyrektywy wykładni mają swój walor poznawczy, ale przede wszystkim wówczas, gdy treść kontraktu jest jednoznaczna, pozwalająca na odtworzenie woli kontrahentów według reguł znaczeniowych. Jeśli jednak tekst umowy jest niejasny, konieczne staje się usunięcie wątpliwości przy zastosowaniu obowiązujących zasad wykładni umowy według reguł przewidzianych w art. 65 § 2 k.c.

 

Reasumując, naszym zdaniem, z opisu stanu faktycznego wynika, że umowa dotyczyła miejsca postojowego, nie zadaszonego i nie umiejscowionego w garażu wielostanowiskowym. Opierając się na wykładni zapisu umownego, trudno naszym zdaniem dość do innego przekonania. Gdyby zamiarem stron było inne usytuowanie miejsca postojowego, winno znaleźć to odzwierciedlenie w treści umowy.

 

Porady prawne

www.SerwisPrawa.pl