Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Żądanie opuszczenia lokalu mieszkalnego po wygaśnięciu umowy najmu

Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: najem lokalu

Wynajęliśmy mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Ponieważ w międzyczasie zmieniła się nasza sytuacja materialna, postanowiliśmy mieszkanie sprzedać. Wypowiedzieliśmy umowę najmu dając czas (3 miesiące), na opuszczenie lokalu przez najemców. Po wypowiedzeniu umowy, najemcy przestali płacić czynsz, natomiast na początku stycznia oświadczyli że nie zamierzają się wyprowadzać, bo nie mogą znaleźć innego mieszkania w interesującej ich cenie. Z drugiej strony mamy już spisaną umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Umówiliśmy się z kupującym, iż będzie miał możliwość objęcia mieszkania z początkiem lutego. Jak można pozbyć się najemców po wygaśnięciu umowy najmu (okresie wypowiedzenia)? Jak odzyskać nieuregulowane zobowiązania w postaci czynszu, wynikające z umowy najmu?

Kwestie związane z rozwiązaniem umowy najmu oraz opróżnieniem lokalu, regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy ustawy chronią lokatorów przed bezzasadnym wypowiedzeniem stosunku najmu. Co do zasady umowa zawarta na czas określony, powoduje wygaśniecie stosunku najmu, a gdy zawarta została umowa na czas nieokreślony, to powody wypowiedzenia stosunku najmu są ograniczone przez prawo. Oczywiście strony w każdym razie mogą porozumieć się co do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Jeżeli takiego porozumienia brak, to zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tym przepisie. Wypowiedzenie w szczególności następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Z powyższego przepisu wynika, że brak jest uprawnienia wypowiedzenia umowy w sytuacji gdy właściciel chcę zbyć lokal mieszkalny. Także pozostałe przyczyny, nie wymienione powyżej nie uprawniają Pana do wypowiedzenia stosunku najmu. Gdy brak jest przyczyn wypowiedzenia określonych w przepisach ustawy, to zasadniczo jedynie z ważnych przyczyn, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
 
Z opisanego stanu faktycznego wynika, że nie zachodziła przesłanka do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Jednakże z uwagi na fakt, iż obecnie najemcy zalegają już z czynszem za okres trzech miesięcy, to zachodzi przesłanka do wypowiedzenia stosunku najmu. Przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu należy wystosować do najemcy pismo, uprzedzając go o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero brak zapłaty w wyznaczonym terminie tych zaległości, umożliwi złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po skutecznym wypowiedzeniu umowy, w przypadku braku dobrowolnej spłaty należności czynszowych, może Pan skierować pozew o zapłatę zaległych należności wynikających z czynszu do właściwego sądu.  
 
W stosunku do osoby zamieszkującej lokal bez tytułu prawnego, właściciel lokalu mieszkalnego może zwrócić się z powództwem do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu. Po uzyskaniu wyroku sądu w tym zakresie, składa Pan wniosek do komornika o wykonanie tytułu wykonawczego o opróżnienie lokalu. Wydając wyrok o opróżnienie lokalu (eksmisję), sąd w wyroku orzeka o ewentualnym uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Ewentualny obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Co do zasady, zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego (status stwierdzony przez Urząd Pracy),
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
 
Przepisu tego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Zatem w opisanym stanie faktycznym, prawdopodobnie nie zachodzą przesłanki do przyznania lokalu socjalnego, jednakże o tym orzeka sąd w wyroku eksmisyjnym.
 
Porady prawne
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2010-01-17
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: najem lokalu
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.