Umowa darowizny nieruchomości a obowiązek utrzymania dożywotnika

Podstawowa kwestia, to pytanie czy w tym przypadku mamy do czynienia z umową darowizny, z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości służebnością, czy z umową dożywocia. Naszym zdaniem raczej będzie chodzić o ten drugi stosunek prawny, czyli umowę dożywocia. Umowa ta określona została w art. 908. § 1 k.c. (kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Z treści powyższego przepisu wynika, że zbywca ma prawo do dożywotniego utrzymania, które w braku odmiennej umowy, obejmuje w szczególności przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, oraz zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie. W takim przypadku, zbywcy nie muszą ponosić dodatkowych kosztów utrzymania, gdyż te winien ponosić nabywca nieruchomości. Wynika to z samego charakteru umowy dożywocia, która jest umową ekwiwalentną, tzn. w zamian za świadczenie w postaci przeniesienia własności nieruchomości, zbywcy przysługuje świadczenie dożywotniego utrzymania.

Inna sytuacja byłaby w przypadku umowy darowizny nieruchomości, z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej dożywotniego mieszkania. Wówczas zbywca nie korzysta z przywilejów jakie niesie za sobą umowa dożywocia, stąd zobowiązany jest do partycypowania w kosztach swojego utrzymania, a posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe w postaci prawa do korzystania z określonej nieruchomości w sposób przewidziany.

Sam fakt, iż zawarta została umowa darowizny, nie przesądza jeszcze, że w opisanym stanie faktycznym nie możemy mówić o umowie dożywocia. Jak wynika z treści art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Tym samym, o tym czy mamy w opisanym stanie faktycznym do czynienia z umową dożywocia czy umową darowizny, rozstrzygać będzie nie samo nazewnictwo zawarte w umowie, ale jej treść odzwierciedlająca zamiar stron. Zbywca nieruchomości poprzez wpisanie służebności dożywotniego korzystania z nieruchomości do księgi wieczystej, może dość wiarygodnie podnosić, że zamiarem stron było zawarcie umowy dożywocia. Przemawiać za nim będą także względy współżycia społecznego, które w takim przypadku nakazywałyby naszym zdaniem uznać umowę za umowę dożywocia, gdyż zbywcy wyzbyli się nieodpłatnie swojego majątku, tym samym mogą oczekiwać, co najmniej wdzięczności od osoby obdarowanej, a naszym zdaniem także ponoszenia kosztów utrzymania.

 

www.SerwisPrawa.pl