Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Wejście w stosunek najmu mieszkania komunalnego przez osobę bliską stale zamieszkującą z najemcą

Interesuje mnie kwestia prawna, dotycząca wejścia w prawa najemcy mieszkania komunalnego w Warszawie, po zgonie dotychczasowego najemcy, którym jest mój ojciec. Nie może wykupić lokalu bo mimo, że większość sprzedana, pojawiły się roszczenia byłych właścicieli gruntów, które nie mogą być co prawda zaspokojone w naturze, ale wstrzymuje to możliwość sprzedaży lokali. Czy żeby móc wejść w to prawo wystarcza separacja majątkowa z moim małżonkiem, czy musi to być wyłącznie rozwód? Pytanie jest ze względu, że mąż posiada nieruchomość własną. Czy są jakieś ograniczenia czasowe w prawach wejścia w najem a wcześniejszą sprzedażą posiadanej nieruchomości (separacją, rozwodem)?

Zgodnie z art. 691 k.c. (kodeksu cywilnego), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (np. konkubent, konkubina). Warunkiem zatem wstąpienia wymienionych w tym przepisie osób w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest aby stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób, które wchodzą w stosunek najmu z mocy prawa, stosunek ten wygasa. Przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w którym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu. Powyższa wykładnia jest zgodna z zapatrywaniem Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 20 czerwca 2001 roku, sygn. akt I CKN 1179/98, stwierdził, że nawet czasowe - uzasadnione określonymi przyczynami - przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w "swoim" lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania.
Co do zasady zatem do nabycia uprawnienia wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy ma - zgodnie z art. 691 k.c. - taka jedynie osoba, która spełnia równocześnie dwa warunki: jest osobą bliską najemcy wymienioną w tym przepisie i stale z nim mieszka aż do jego śmierci. Wejście w stosunek najmu z mocy prawa, nie powoduje jednak całkowitej pewności, że stosunek najmu nie może zostać wypowiedziany przez gminę. Mieszkanie komunalne jest szczególnym rodzajem lokalu mieszkalnego. Po pierwsze z uwagi na fakt, iż gmina realizuje w ten sposób ustawowy obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, a po drugie z uwagi na, że mieszkania tego typu z reguły gmina przyznaje osobom, które z różnych powodów nie mają możliwości na zakup mieszkania lub uzyskania prawa do spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Co do zasady, gminy przyznają lokale komunalne osobom, które posiadają odpowiednio niskie dochody w przeliczeniu na członka rodziny. Jednym z warunków jakie gminy wymagają przyznając mieszkanie komunalne, jest fakt, aby osoba mająca przydział do takiego mieszkania, nie posiadała żadnego innego lokalu mieszkalnego (własnościowego lub spółdzielczego).
 
Zgodnie jednak z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z art. 21 ust. 1 tej ustawy, rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Jeżeli zatem na podstawie ustawy, gmina określi wymogi w zakresie najmu lokali mieszkaniowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, gdyby weszła Pani na mocy ustawy w najem przedmiotowego lokalu, umowa najmu może Pani zostać wypowiedziana. W Warszawie kwestia ta została uregulowana w Uchwale Nr XLIII/1010/2004 Rady Miasta Stołecznego Warszawy, z dnia 2 grudnia 2004 roku. Jednym z podstawowych warunków najmu lokalu jest brak przez wnioskodawcę oraz jego małżonka tytułu prawnego do innego lokalu lub budynku spełniającego warunki lokalu zamiennego. Zgodnie z § 6 uchwały, najem nie może być zawarty (może zostać wypowiedziany), jeżeli wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać, oraz jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal (lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części.
 
Zasadniczo sam fakt posiadania przez współmałżonka lokalu mieszkalnego, uzasadnia ewentualną możliwość wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu z uwagi na fakt, że zgodnie z właściwą uchwałą rady gminy, nie spełnia Pani kryteriów do przyznania takiego mieszkania). Uchwała mówi o małżonku, stąd też w przypadku prawomocnego orzeczenia rozwodu, ten zapis nie będzie miał zastosowania (orzeczona przez sąd separacja, nie powoduje rozwiązania małżeństwa, a zatem uchwała ta w takim przypadku także będzie dotyczyć posiadania lokalu mieszkalnego przez współmałżonka nawet będącego w separacji). Naszym zdaniem także orzeczenie rozwodu, bez dokonania podziału majątku wspólnego małżonków, może prowadzić do utraty statusu najemcy lokalu, gdyż w wyniku takiego podziału były małżonek może uzyskać tytuł prawny do mieszkania należącego do majątku wspólnego małżonków. Także uchwała przewiduje brak prawa do lokalu mieszkalnego (komunalnego), jeżeli osoba uprawniona lub jej małżonek w okresie ostatnich pięciu lat dokonał zbycia (także w wyniku darowizny), zamiany lokalu mieszkalnego.
 
Reasumując, jedyna gwarancja aby nie utracić prawa do przedmiotowego lokalu komunalnego, to dokonanie jego wykupu przez obecnego najemcę (np. z odpowiednią bonifikatą). Najemcy przysługuje prawo pierwokupu w przypadku zbywania lokalu przez gminę, co wynika z treści art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami, która stwierdza, że pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje osobie, która  jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Należy jednak zaznaczyć, że po pierwsze o zbyciu takiego lokalu decyduje gmina, a ponadto zasadniczo gmina nie jest obowiązana stosować bonifikatę przy zbywaniu lokalu, proponując cenę rynkową za wykup mieszkania. O samej sprzedaży, udzieleniu bonifikaty a także o jej wysokości decyduje Rada Gminy w drodze odpowiedniej uchwały.
 
Porady prawne
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2009-11-24
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne, Prawo administracyjne
Słowa kluczowe: mieszkanie komunalne
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2023 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.