Wykup mieszkania komunalnego a roszczenia o należny zachowek

Co do zasady, mieszkanie komunalne może z odpowiednią bonifikatą sięgającą do 90% wartości nieruchomości wykupić jedynie osoba, która jest najemcą mieszkania komunalnego. Wykup mieszkania komunalnego wraz z udzieleniem bonifikaty przy jej wykupie, jest szczególnym uprawnieniem, stąd istniejące ograniczenia w tym zakresie. Warunki wykupu mieszkań komunalnych oraz wartości udzielonych bonifikat określa gmina w stosownej uchwale, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami, stąd w poszczególnych gminach mogą być odmienne uregulowania w tym zakresie. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nabywca nie może dokonać zbycia nieruchomości lub wykorzystać ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. W przeciwnym razie jest on zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Jednakże zwrot bonifikaty nie obowiązuje w przypadku zbycia tej nieruchomości na rzecz osoby bliskiej (dotyczy to także darowizny). Wówczas okres w jakim nabyte z bonifikatą mieszkanie nie może być zbyte, stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej.

Z opisanego stanu faktycznego najkorzystniejsze było by wejście Pani w stosunek najmu i wykupienie przez Panią tego mieszkania. Jednakże mimo, że formalnie jest to możliwe za zgodą gminy, przejęcie umowy najmu i wejście w prawa i obowiązki najemcy lokalu komunalnego, w praktyce zdarza się niezbyt często. W większości przypadków gminy nie wyrażają zgody na cesję umowy najmu. W zakresie regulowania umowy najmu lokalu komunalnego, gminy mają swobodę w ustalaniu kręgu osób, z którymi zawierają taką umowę. Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

 

Ustawodawca oddał zatem kompetencje do ustalania zasad i kryteriów w wynajmie lokalu samym gminom. Czyli jeżeli gmina nie przewiduje we właściwych uchwałach takiej możliwości jak przystąpienie do umowy najmu lub jej cesja na rzecz innej osoby, to nie ma możliwości zaskarżenia takiej odmowy.

Jedyne uprawnienie do wejścia w stosunek najmu, przysługuje na podstawie art. 691 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego). W myśl tego przepisu, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (np. konkubent, konkubina). Warunkiem wstąpienia wymienionych osób w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest aby stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób, które z mocy prawa wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, najem wygasa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeżeli gmina nie wyrazi zgody na wstąpienie przez Panią w stosunek najmu, uprawnienie takie będzie Pani przysługiwać, w przypadku śmierci najemcy. Po wstąpieniu przez Panią w stosunek najmu będzie Pani mogła dokonać wykupienia przedmiotowego mieszkania. W razie wykupienia mieszkania przez Pani matkę a następnie dokonania darowizny na Pani rzecz Pani bracia będą mogli mieć roszczenia o należny im zachowek. Co do zasady, zgodnie z art. 991 § 1 i 2 k.c. zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, a uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu. Zachowek co do zasady wynosi ½ tego co spadkobierca uprawniony do zachowku otrzymałby w wyniku spadkobrania ustawowego (chyba, że jest trwale niezdolny do pracy lub nieletni, wówczas roszczenie o zachowek wynosi 2/3 wartości udziału spadkowego). Wówczas spadkobiercy temu przysługuje roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Roszczenie to przysługuje wobec spadkobierców testamentowych, bądź obdarowanych przez spadkodawcę za jego życia. Czyli aby w przyszłości mieszkanie to nie zostało doliczone do masy spadkowej i nie było problemów z zachowkiem, przeniesienie własności wykupionego mieszkania nie może nastąpić w wyniku darowizny gdyż, zgodnie z art. 993 Kc (Kodeksu cywilnego), przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku, darowizny uczynione przez spadkodawcę. Musiałaby więc być to umowa odpłatnego zbycia nieruchomości (umowa sprzedaży lub umowa dożywocia). Odpłatne zbycie nieruchomości, podlega jednak podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, wynoszący 19% od różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną zbycia mieszkania, który obciążałby Pani matkę jako zbywcę. W myśl art. 21 ust. 1 pkt. 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zastosować ulgę w zakresie podatku dochodowego, gdyż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym powyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

 

Reasumując, aby nie miała Pani żadnych problemów ze zwrotem bonifikaty, roszczeniem o zachowek lub ewentualnym podatkiem dochodowym, powinna Pani dążyć do wejścia w stosunek najmu przedmiotowego mieszkania komunalnego, a następnie dokonać jego wykupienia.

 

Porady prawne

www.SerwisPrawa.pl