Wykup mieszkania komunalnego przez osobę spokrewnioną z najemcą

Co do zasady, mieszkanie komunalne może z odpowiednią bonifikatą sięgającą do 90% wartości nieruchomości wykupić jedynie osoba, która jest najemcą mieszkania komunalnego. Wykup mieszkania komunalnego wraz z udzieleniem bonifikaty przy jej wykupie, jest szczególnym uprawnieniem, stąd istniejące ograniczenia w tym zakresie. Warunki wykupu mieszkań komunalnych oraz wartości udzielonych bonifikat określa gmina w stosownej uchwale, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami, stąd w poszczególnych gminach mogą być odmienne uregulowania w tym zakresie. Zatem sam wniosek o wykup mieszkania musiałby złożyć najemca, a Pan mógłby co najwyżej sfinansować wykup, a następnie już po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, ustalić z właścicielem warunki przeniesienia tego mieszkania na Pana. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

 

Mimo, że formalnie możliwe jest za zgodą gminy, przejęcie umowy najmu i wejście w prawa i obowiązki najemcy lokalu komunalnego, to w praktyce zdarza się to niezbyt często. W większości przypadków gminy nie wyrażają zgody na cesję umowy najmu. W zakresie regulowania umowy najmu lokalu komunalnego, gminy mają swobodę w ustalaniu kręgu osób, z którymi zawierają taką umowę. Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

 

Ustawodawca oddał zatem kompetencje do ustalania zasad i kryteriów w wynajmie lokalu samym gminom. Czyli jeżeli gmina nie przewiduje we właściwych uchwałach takiej możliwości jak przystąpienie do umowy najmu lub jej cesja na rzecz innej osoby, to nie ma możliwości zaskarżenia takiej odmowy. Jedyne uprawnienie do wejścia w stosunek najmu, przysługuje na podstawie art. 691 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego). W myśl tego przepisu, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (np. konkubent, konkubina). Warunkiem wstąpienia wymienionych osób w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest aby stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób, które z mocy prawa wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, najem wygasa. Naszym zdaniem do kręgu osób wskazanych w art. 691 k.c. nie ma możliwości zaliczenia np. kuratora osoby ubezwłasnowolnionej. Ustawodawca posługuje się pojęciem „pozostawania we wspólnym pożyciu”, co odnosi się jedynie do osób będących w związkach nieformalnych.

Naszym zdaniem jedyna możliwość to wykup mieszkania przez obecnego najemcę, ze środków pochodzących z pożyczki od Pana. Pożyczkę można w tym przypadku zabezpieczyć poprzez ustanowienie hipoteki na wykupionym mieszkaniu, a po upływie ustawowego 5 letniego okresu przewidzianego w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zbycie mieszkania na Pana rzecz. Wówczas środki z udzielonej pożyczki można potrącić z ceną nabycia mieszkania. Jedyny problem jaki może wyniknąć to konieczność posiadania środków przez Pana, na to, aby mógł Pan udzielić pożyczki na wykup mieszkania oraz opłacenie kosztów związanych z wykupem (koszty notarialne, sądowe).